A 3.17 Stavba a nový občanský zákoník

1 2 3

ČESKÁ KOMORA AUTORIZOVANÝCH INŽENÝRŮ A TECHNIKŮ ČINNÝCH VE VÝSTAVBĚ

Rada pro podporu rozvoje profese ČKAIT

METODICKÁ POMŮCKA K ČINNOSTI AUTORIZOVANÝCH OSOB

STAVBA A NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK

A 3.17

2. vydání 2017

Anotace:

Osahuje přehledné zpracování změn v oblasti věcných práv, které mohou mít dopad na stavební činnost, příklady pro praktické využití, srovnání staré a nové právní úpravy, včetně nejnovější judikatury Nejvyššího soudu. Podrobně je rozebrána problematika práva stavby, služebností a sousedských práv, včetně superficiální zásady (stavba součást pozemku).

OBSAH

Úvod

 - slovo autorky

1

Věci a jejich nové pojetí

1.1

Co jsou věcná práva

1.2

Obecně ke změnám u věcných práv

1.3

Nové vymezení věci

1.4

Nové rozdělení věcí

1.5

Součást a příslušenství věcí

2

Stavba jako součást pozemku

2.1

Úvod do problematiky

2.2

Přechodná ustanovení a zásada superficies solo cedit

2.3

Stavba součástí pozemku a jiná věcná práva

2.4

Superficiální zásada a přechodná ustanovení ve světle judikatury

2.5

Přechodná ustanovení k pozemkům a stavbám v přehledu

2.6

Stavba součástí pozemku a památková péče

2.7

Stavba zřízená na cizím pozemku

2.8

Problematika neoprávněných staveb ve vazbě na soudní judikaturu

3

Věcná práva k věci cizí

3.1

Co jsou práva k věci cizí

3.2

Změny u věcných práv

4

Právo stavby

4.1

Co je dobré vědět o právu stavby

4.2

Právo stavebníka na náhradu za stavbu při zániku práva stavby

4.3

Využitelnost práva stavby v praxi

4.4

Právo stavby a majetek státu

4.5

Právní úprava práva stavby v přehledu

5

Věcná břemena - služebnosti a reálná břemena

5.1

Co jsou služebnosti

5.2

Co je dobré vědět o služebnostech

5.3

Druhy služebností

5.4

Nabytí, vznik, zánik služebností

5.5

Vydržení služebností, promlčení

5.6

Srovnávací tabulka

5.7

Služebnosti s vlivem na stavební činnost v přehledu s komentářem

5.8

Služebnosti ve světle judikatury Nejvyššího soudu

5.9

Reálná břemena

5.10

Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem

6

Sousedská práva v novém

6.1

Změny v právní úpravě sousedských práv

6.2

Zákonné omezení vlastnického práva

6.3

Imise

6.4

Imise způsobené úředně povoleným postupem

6.5

Úpravy pozemků, stavby, stavební práce a sousedská práva

6.6

Zvláštní režim pro stromy v blízkosti společných hranic pozemků

6.7

Práva k věcem na pozemku jiného vlastníka

6.8

Právní úprava sousedských práv v přehledu

6.9

Sousedská práva ve světle judikatury Nejvyššího soudu

7

Rozhrady, přestavek, právo cesty

7.1

Rozhrady

7.2

Přestavek

7.3

Nezbytná cesta

7.4

Nezbytná cesta ve světle judikatury Nejvyššího soudu

8

Nový občanský zákoník a katastr nemovitostí

8.1

Návrat superficiální zásady a katastr nemovitostí

8.2

Právo stavby v katastru nemovitostí

8.3

Budova je stavba, ale stavba nemusí být budova

8.4

Obsah katastru

8.5

Katastr nemovitostí a jeho zásady

8.6

Poznámka

8.7

Zápis nové budovy

9

Změny v soukromém právu

9.1

Právní předpisy v pohybu

9.2

Změny s dopadem na stavební činnost v přehledu

9.3

Přechod na nové podmínky

9.4

Přechodná ustanovení a podnikání

PROFESIS - Integrovaný profesní informační systém ČKAIT je určen autorizovaným osobám. Autoři materiálu žádají členy ČKAIT o konstruktivní připomínky, které umožní metodické pomůcky v příštích letech zkvalitnit. Staňte se spoluautory dalších vydání. Dovolujeme si Vás požádat i o Vaše vlastní zkušenosti, speciální postupy, pomůcky a materiály, pokud budete souhlasit s jejich zpřístupněním pro své kolegy.

Upozornění

Tento dokument je určen výlučně pro autorizované osoby - členy ČKAIT, které jsou výhradně oprávněny pořizovat pro svou potřebu jeho tiskové kopie. Jakékoliv další šíření v tištěné, elektronické či jiné podobě ke komerčním účelům prostřednictvím dalších fyzických nebo právnických osob je možné pouze s výslovným souhlasem vydavatele.

ÚVOD - Slovo autorky

Tato pomůcka ve své aktualizované verzi je určena všem podnikatelům ve stavebnictví, nezávislým profesionálům z oboru, stavebníkům, prostě všem, kteří se chtějí seznámit se změnami právní úpravy v oblasti věcných práv podle nového občanského zákoníku a jejich vlivu na realizaci staveb a nakládání s nemovitostmi.

Přehledně se věnuje všem změnám v oblasti věcných práv, které mohou mít dopad na stavební činnost. Důležitou součástí pomůcky je přehledné srovnání staré a nové právní úpravy, které napomáhá lepší orientaci. Podrobně je rozebrána problematika práva stavby, služebností a sousedských práv, včetně superficiální zásady (stavba součást pozemku).

Co je pro podnikatele ve stavebnictví nesmírně důležité, je fakt, že nový občanský zákoník zrušil jak stávající občanský zákoník, tak stávající obchodní zákoník (zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů) a dalších 238 právních předpisů.

Mimo občanský zákoník a obchodní zákoník byly rušeny zákony, které ovlivňovaly či upravovaly právní vztahy k nemovitostem, jako zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

Pro dosažení maximální přehlednosti a orientace ve změnách je pomůcka sestavena z různých zdrojů, dostupných k dané problematice ke dni zpracování (říjen 2013) a v aktualizované verzi rozšířená o změny, které přinesla první novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 460/2016 Sb., nové poznatky z praxe doplněné několika vybranými soudními judikáty zejména k problematice zavedení superficiální zásady, neoprávněné stavby, přestavku a sousedským právům.

Nový občanský zákoník přinesl do života nás všech řadu změn. Cílem této knihy je napomoci osobám pohybujícím se ve stavebnictví pochopit tyto změny právní úpravy i jejich dopad a úspěšně je aplikovat ve své praxi. Věřím, že pomůcka naplní svůj účel a bude pro nás, kteří se ve stavebnictví pohybujeme, dobrým vodítkem.

JUDr. Petra Adámková, Ph.D.

1 VĚCI A JEJICH NOVÉ POJETÍ

1.1 CO JSOU VĚCNÁ PRÁVA

Věcná práva jsou práva vztahující se k věcem. Právní úprava řeší

  • komu věc patří,
  • kdo s ní může disponovat.

Věcná práva patří mezi absolutní majetková práva. Jsou charakterizována vztahem osoby k věci, působí však i vně závazku - vůči neomezenému okruhu dalších osob. Tito jsou povinni zdržet se zásahů do práva vlastníka a strpět jeho výkon.

Pro věcná práva je typická jejich publicita, tedy veřejnost. Existenci těchto práv je často možné ověřit ve veřejných seznamech, z nichž nejvýznamnější je katastr nemovitostí.1)

Předchozí právní úprava (OZ)2) rozdělovala věcná práva na:

  • Vlastnické právo
  • Zástavní právo
  • Zadržovací právo
  • Práva odpovídající věcným břemenům
  • Předkupní právo (jen k nemovitým věcem)

Tento výčet věcných práv je chápán jako uzavřený, nelze jej smluvně rozšiřovat.

POZOR:

Od pravidel občanského zákoníku, která se týkají věcných práv, se zásadně není možné odchýlit dohodou stran.3) Pokud se strany přesto rozhodnou pro odlišné řešení, které zákon nepřipouští, nemohou se takového ujednání dovolávat vůči třetím osobám.

Příklad:

Sousedům nebrání odlišná ujednání od právní úpravy sousedských práv. Tato ujednání se budou vztahovat pouze na ně, nedotknou se práv třetích osob, ledaže by ujednání získalo věcněprávní podobu, např. ve formě služebnosti a služebnost by byla zapsána do veřejného seznamu (katastru nemovitostí).

1.2 OBECNĚ KE ZMĚNÁM U VĚCNÝCH PRÁV

Nový občanský zákoník upravuje věcná práva ve své třetí části (§976 - §1474). Nová právní úprava představuje návrat k tradiční úpravě věcných práv. Rozšiřuje výčet, mění systematiku.

Nejviditelnější novinkou v oblasti věcných práv je návrat k tradiční zásadě „superficies solo cedit“, tedy že pozemek a stavba na něm jedno jsou.

Nové pojmy jsou dále rozhrada, přestavek, přídatné spoluvlastnictví, poctivá, pravá a řádná držba.

NOZ přináší nové základní rozdělení věci (§496 NOZ), a to rozdělení na věci hmotné a nehmotné. Zásadním způsobem se mění i pojetí věcí movitých a nemovitých. Předchozí právní úprava považovala za věci nemovité pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž toto pojetí nový občanský zákoník nepřevzal a vymezení nemovitosti obsahuje v §498. Samotného vymezení věcí se dotýká i přechodné ustanovení §3023 NOZ, podle kterého ustanovení NOZ platí obdobně pro vlastníka nemovité věci, která není součástí pozemku.

Kategorie věcných práv je v novém zákoníku uvedena obecnými ustanoveními. Tato část je pro celou úpravu věcných práv velmi důležitá, neboť obsahuje některé obecné zásady. Stěžejní význam má v tomto směru §979 „Ustanovení této hlavy se použijí na věci hmotné i nehmotné, na práva však jen potud, připouští-li to jejich povaha a neplyne-li ze zákona něco jiného“.

1.2.1 Změny ve vztahu ke stavební činnosti

  • vymezení věci v právním slova smyslu,
  • objektivizace vymezení příslušenství věci,
  • nabytí vlastnického práva k movité věci již účinností smlouvy,
  • podrobnější a přesnější pravidla omezující vlastnické právo,
  • rozlišení přímých a nepřímých imisí,
  • pravidla pro porosty na hranicích pozemků,
  • ochrana menšinových spoluvlastníků při přijímání rozhodnutí o společné věci.

Zcela nová úprava s vazbou na stavební činnost:

  • návrat k superficiální zásadě - stavba zpravidla součástí pozemku,
  • soukromoprávní pojetí dočasných staveb,
  • možnost oddělit vlastnictví stroje (či jiného zařízení) od vlastnictví pozemku,
  • pravidla nabytí od neoprávněného,
  • řešení imisí způsobených úředně povoleným provozem.

1.2.2 Struktura věcných práv v novém občanském zákoníku

Obecná ustanovení (§976 - 986)

Držba (§987 - 1010)

Vlastnictví (§1011 - 1114)

Věcná práva k cizím věcem

- Služebnosti

- Reálná břemena

Správa cizího majetku (§1400 - 1447)

Vedlejší ujednání s povahou věcného práva (§2128)4)

1.3 NOVÉ VYMEZENÍ VĚCI

V současné právní úpravě není pojem „věc“ legálně definován. Právní teorie pod tímto termínem rozumí hmotné předměty, které jsou ovladatelné a slouží potřebám lidí. Vedle hmotných věcí jsou řazena do této skupiny i práva a jiné majetkové hodnoty, byty, nebytové prostory, připouští-li to jejich povaha.5)

Tvůrci nového občanského zákoníku se rozhodli stávající přístup opustit a vrátit se k rakouskému (a u nás dříve platnému), tedy k širokému pojetí věci v právním smyslu.

Věcmi jsou: (§489 NOZ ve spojení s §979 NOZ)

  • věci hmotné,
  • věci nehmotné, nehmotné statky,
  • práva, jejichž povaha to připouští (práva, která lze trvale či opětovně vykonávat).6)

Nové pojetí umožní použít ustanovení o věcech v právním smyslu rovněž na nehmotné statky, jako jsou např. energie či objekty průmyslového a duševního vlastnictví (patenty či ochranné známky).

Srovnávací tabulka

Věci
OZ
NOZ
§118
(1) Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty.
(2) Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.
§489
Věc v právním smyslu (dále jen „věc“) je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.
§490
Věc určená k obecnému užívání je veřejný statek.
§492
(1) Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.
(2) Mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci.
§495
Souhrn všeho, co osobě patří, tvoří její majetek. Jmění osoby tvoří souhrn jejího majetku a jejích dluhů.

1.4 NOVÉ ROZDĚLENÍ VĚCÍ

Právo se na věci nedívá jednotně, ale rozděluje je do různých skupin.

NOZ rozlišuje věci na:

  • hmotné a nehmotné,
  • movité a nemovité,
  • zužitkovatelné,
  • hromadné.

Pro praxi je nejdůležitější rozdělení věcí na movité a nemovité. Movité věci zákoník nedefinuje.

Nově se za nemovité věci považují:

a) pozemky;

b) pozemky, stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim (např. metro, vinný sklep) apod., a také věcná práva k nim;

c) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby - §1242 NOZ);

d) další věci, u kterých stanoví občanský zákoník (§509, §1159) nebo jiný právní předpis, že jde o věc, která není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Například ustanovení §1159 NOZ vymezuje jednotku jako věc nemovitou.

POZOR:

Domy, jiné a další stavby pevně spojené se zemí nově nejsou zvláštními nemovitými věcmi právě proto, že jsou s pozemkem pevně spojeny, a nemají povahu samostatného předmětu.

Zvláštní povaha se přiznává jen podzemním stavbám se samostatným účelovým určením.

Za samostatnou věc jsou považovány jmenovitě inženýrské sítě - elektrická vedení, vodovody, kanalizace, teplovody, ropovody apod.7) Součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisejí (§509 NOZ).

Je třeba upozornit, že novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 460/2016 Sb. s účinností od 28. 2. 2017 došlo ke změně formulace uvedeného paragrafu, který nově zní

„Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“  

Touto úpravou došlo pouze k formulační změně pojmu inženýrské sítě, kdy byl nově zařazen pojem „liniové stavby“ s příkladným výčtem typů staveb a uvedením obecných znaků tohoto typu stavby, tj. jejich přesahu na více pozemků.

Nově jsou nemovitými věcmi i některá práva k pozemkům a podzemním stavbám, pokud působí vůči všem - typicky věcná břemena nebo právo stavby.

Samostatnou věcí jsou ložiska vyhrazených nerostů, či podle zákona o ochraně přírody a krajiny jeskyně.

Věcí se dotýká i přechodné ustanovení §3023 NOZ, podle kterého ustanovení tohoto zákona platí obdobně pro vlastníka nemovité věci, která není součástí pozemku. Toto ustanovení reaguje na případy, že nový občanský zákoník vychází z principu, podle kterého stavba je součástí pozemku, a proto hovoří již toliko o vlastníkovi pozemku a jeho právech nebo povinnostech. I v poměrech nového občanského zákoníku však budou existovat starší stavby, které se bez dalšího součástí pozemku nestanou a budou mít nadále povahu samostatné nemovité věci - např. stavba postavená na pozemku jiného vlastníka na základě smlouvy o zřízení práva odpovídajícímu věcnému břemenu.

Přechodné ustanovení §3023 NOZ pak míří na případy, kdy vlastník takové stavby bude mít obdobná práva i povinnosti jako vlastník pozemku (§1018 NOZ).

Věci další, které nebudou vyhovovat definici nemovité věci, budou věcmi movitými (§498/2 NOZ), a to bez ohledu na jejich povahu.

Srovnávací tabulka

Rozdělení věcí
OZ
NOZ
§119
(1) Věci jsou movité nebo nemovité.
(2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.
§496
(1) Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu.
(2) Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.
§497
Na ovladatelné přírodní síly, se kterými se obchoduje, se použijí přiměřeně ustanovení o věcech hmotných.
§498
(1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
(2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.
§499
Movitá věc, která může být nahrazena jinou věcí téhož druhu, je zastupitelná; ostatní věci jsou nezastupitelné. V pochybnostech se případ posoudí podle zvyklostí.

Co věcí není

Věcí v právním slova smyslu nejsou:

  • osobnostní práva, která nemají majetkovou povahu (právo na život),
  • projevy osobní povahy,
  • lidské tělo a jeho části či živé zvíře.

1.5 SOUČÁST A PŘÍSLUŠENSTVÍ VĚCÍ

Základní ustanovení o součásti věci přejímá dosavadní úpravu obsaženou v ustanovení §120/1 OZ. Co je a co není součástí věci, plyne jednak z její povahy a jednak z rizika oddělení celku v důsledku dělení součásti. Oboje se posuzuje vzhledem k účelu (funkci) celku - zpravidla hospodářskému, i když může jít i o jiný účel. Na rozdíl od příslušenství, které představuje samostatné a samostatně obchodovatelné věci, nepředstavuje součást věci samostatný objekt práva. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí (§505 NOZ).

Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem - tedy i stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech s výjimkou staveb dočasných8) (§506 NOZ). K superficiální zásadě více kap. 2.

Zvláštní právní režim byl stanoven pro inženýrské sítě (nově po novele s účinností od 28. 2. 2017 - liniové stavby, jako jsou vodovody, kanalizace, produktovody nebo energetická či jiná vedení, u kterých bylo výslovně stanoveno, že součástí pozemku, na nichž jsou umístěny včetně staveb a technických zařízení, jež s nimi provozně souvisejí, nejsou. Zachoval se tak dosud daný stav, a to i zejména k pravidelnému výskytu situací, kdy jsou obvyklými vlastníky sítí, resp. liniových staveb jejich provozovatelé, zatímco pozemek patří jiné osobě. Tato zařízení nejsou součástí pozemku, a i když jsou s pozemkem pevně spojena nebo v něm upevněna, mají povahu samostatných věcí. Nelze-li je bez porušení podstaty přenést z místa na místo, jak tomu bude ve většině případů, jde o věci nemovité.

Některé další zákony obsahují zvláštní právní úpravy, jež určité stavby vydělují z režimu superficioes solo cedit, tedy že stavba je součástí pozemku.

Například vodní zákon v §3 stanoví, že součástí pozemku nejsou povrchové a podzemní vody, či §55 odst. 2, který určuje, že vodní díla nejsou součástí pozemku, na němž jsou zřízena a stanovuje i povinnost vlastníkům pozemku, pokud jsou rozdílní od vlastníka vodního díla strpět za náhradu na svých pozemcích toto vodní dílo (§59a zákona č. 254/2001 Sb., vodní zákon)

Horní zákon v §7 stanoví, že součástí pozemku nejsou ložiska vyhrazených nerostů a nově na situaci reagovala i novela silničního zákona, kde v §9 je nově uvedeno, že stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku.

Srovnávací tabulka

Součást věci
OZ
NOZ
§120
(1) Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.
(2) Stavba není součástí pozemku.
§505
Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.
§506
(1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
(2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.
§507
Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.
§508
(1) Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje.
(2) Má-li být takovým strojem nahrazen stroj, který je součástí nemovité věci, lze výhradu do veřejného seznamu zapsat, pokud proti tomu osoba zapsaná ve výhodnějším pořadí nevznese odpor. Právo odporu však nemá osoba, jejíž právo nemůže být zápisem výhrady zkráceno, ani osoba, jejíž pohledávka byla již splněna; za tím účelem může být splněna i pohledávka dosud nedospělá.
§509
Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisejí.

Novelizace provedená zákonem č. 460/2016 s účinností od 28. 2. 2017

Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisejí.

Příslušenství

U příslušenství dochází k jeho bližšímu vymezení. Definici nalezneme v §510 NOZ, kde je stanovena i důležitá zásada, že byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.

Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo (§512 NOZ).

Srovnávací tabulka

Příslušenství věci
OZ
NOZ
§121
(1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.
(2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
(3) Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.
§510
(1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.
(2) Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství.
§511
Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí.
§512
Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo.
§513
Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.

2 STAVBA JAKO SOUČÁST POZEMKU

2.1 ÚVOD DO PROBLEMATIKY

Nový občanský zákoník se vrátil k superficiální zásadě. Klasická a v převážné většinou zahraničních právních řádů respektovaná zásada9), podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní, byla v československém právu nahrazena v roce 1950 zásadou právě opačnou. Podle ní pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu.10)

Odlišné vlastnictví pozemku a stavby mnohdy působí potíže, a to i ve stavební činnosti. V současnosti je tedy možné, aby vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází. Praxe musí zejména řešit vzájemné vztahy mezi vlastníkem pozemku a stavby na něm umístěné (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní).

Podle občanského zákoníku nejsou součástí pozemku jen stavby, ale vše, co je s ním pevně spojeno. Strom je součástí pozemku tak, jak je tomu dnes. Se stavbou může však být pevně spojeno mnohé. Zákon proto stanoví, že i to, co je zapuštěno ve zdech, představuje součást pozemku.11)

Je třeba říci, že nový občanský zákoník problematické vztahy zpětně neřeší ani nevyřeší, resp. vyřeší je u nových staveb. Obnovit tuto zásadu nelze jednorázově bez ohledu na stávající vlastnická práva. Pro bezproblémový přechod na novou právní úpravu hrají roli tzv. přechodná ustanovení, kdy např. za účelem sladění vlastnictví k pozemku a stavbě na něm zřízené zřizuje zákon vlastníkům pozemku i stavby navzájem zákonné předkupní právo.

V soudní praxi bylo potvrzeno (např. judikát 22 Cdo 892/2016, či 22 Cdo 1561/2013), že režim §506 OZ se nevztahuje na stavby, které jsou věcí ve smyslu občanskoprávním a vznikly před 1. 1. 2014. Aby se takové stavby staly součástí pozemku, musel by být naplněn předpoklad uvedený v §3054 OZ, tedy, že vlastník pozemku je zároveň vlastníkem stavby stojící na tomto pozemku.

2.2 PŘECHODNÁ USTANOVENÍ A ZÁSADA SUPERFICIES SOLO CEDIT

Přechodná ustanovení jsou systematicky zařazena do hlavy II části páté NOZ a obsahují osm paragrafů (§3054 - 3061).

Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se tedy uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby,

b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka.

2.2.1 Stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby

U pozemků a staveb na nich, které jsou ve vlastnictví jedné osoby, se dnem nabytí účinnosti zákona stavba stane součástí pozemku. Již se nebude jednat o dvě samostatné věci, resp. stavba přestává být samostatnou věcí. Od tohoto okamžiku bude možno disponovat již jen pozemkem. Tzn., že všechny dispozice s pozemkem se budou týkat i staveb na něm umístěných.

POZOR:

Nebude možné, aby vlastník prodal pouze stavbu a pozemek si ponechal.

Výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby (nejde o stavby dočasné, vymezené v §2 stavebního zákona). Dočasné stavby nejsou součástí pozemku. Dočasná stavba není dočasnou proto, že by měla omezenou životnost z hlediska stavebně technického. Její dočasnost plyne ze skutečnosti, že právní důvod opravňující jejího vlastníka takovou stavbu vlastnit je dočasný, omezený trváním např. nájemního práva.12)

POZOR:

Podílové spoluvlastnictví a SJM - aby došlo k sjednocení režimu, musí být podíly u pozemků i staveb stejné, jak do formy spoluvlastnictví, tak výše spoluvlastnického podílu - §3055 NOZ.

Se zavedenou zásadou se proměnily i zápisy v katastru nemovitostí.

Tam, kde byl ke dni účinnosti NOZ evidován stejný vlastník pozemku a stavby, není údaj jako o samostatném předmětu práva v katastru uveden.

Údaj o tom, že součástí pozemku je stavba, je uveden prostřednictvím pozemku, na kterém je budova postavena, a to tak, že na listu vlastnictví v části B, tam, kde jsou evidované údaje o pozemku, je uveden i údaj, o jakou budovu se jedná, číslo popisné nebo evidenční, údaj o způsobu využití.

I když se tedy stavba stala součástí pozemku a neeviduje se v katastru samostatně jako samostatná věc, údaje o budově se do katastru nadále zapisují, ale jiným způsobem než u budovy, která není součástí pozemku. Stejně tak se stavba, která je součástí pozemku, zobrazuje do katastrální mapy.13)

POZOR:

Do katastru se dočasné stavby (budovy) zapisují jako samostatné věci, a to i v případě, že vlastníkem dočasné budovy a pozemku je jedna osoba. Doba trvání dočasné stavby musí být z katastru zřejmá a je na výpisu zapsaná.14)

2.2.2 Stavba a pozemek s rozdílným vlastníkem

Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku. Tam, kde je vlastnictví stavby a pozemku v rukou různých osob, zůstává odděleno i po účinnosti nového zákoníku a stavba vroste do pozemku až okamžikem, kdy obojí získá jediného vlastníka.15)

Zákonodárce má zájem na sladění vlastnických práv pozemků a staveb na nich umístěných, proto v ustanovení §3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí.

V praxi to znamená, že bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svou věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby).

Pokud bude předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku16). Je třeba upozornit i na možné omezení rozsahu zatížení předkupním právem. Tam, kde k užívání a požívání stavby stačí jen část pozemku, bude se předkupní právo vztahovat jen na tuto část, pokud ji lze oddělit - §3056 odst. 2.

POZOR:

Předkupní právo dopadá jen na převody, nikoliv na dědění nebo přeměny právnických osob.

Předkupní právo má věcněprávní charakter a podle věcného záměru nového katastrálního zákona bude zapisováno do katastru nemovitostí. V praxi to bude znamenat, že vlastník pozemku v případě záměru pozemek prodat je nejprve povinen pozemek za stejných podmínek nabídnout vlastníku stavby, přičemž tato nabídka musí být písemná. Totéž platí v případě, že vlastník stavby má v úmyslu vlastnictví stavby převést na jiného.17)

Zvláštní úpravu vyžaduje i situace, kdy se převádí pozemek, na němž je zřízena stavba, která nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí (typicky drobné stavby), tj. stavby, které nejsou budovami, některé technické stavby a další.

Protože takové stavby nejsou zapsány ve veřejném seznamu, nelze se opřít o zásadu veřejné důvěry v katastr. Není vyloučen případ, kdy vlastník pozemku převede vlastnické právo k pozemku a nabyvatel bude vzhledem k okolnostem případu v dobré víře, že nabývá vlastnické právo i se stavbou. I u těchto případů má dojít k právnímu spojení stavby s pozemkem a k vzniku vlastnického práva nabyvatele. Dosavadní vlastník stavby musí být za ztrátu vlastnického práva odškodněn. Právní úprava mu proto zakládá právo na náhradu škody vůči zciziteli.18)

V souvislosti s problematikou předkupního práva je třeba reagovat na změny, které přinesla první novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 460/2016 Sb. Touto novelou bylo zpět s účinností od 1. 1. 2018 vráceno předkupní právo v případech, kdy se převádí spoluvlastnický podíl na nemovité věci, vyjma případů, kdy jde o převod osobě blízké - §1124 odst. 1. Nově byla zavedena i možnost, aby se spoluvlastník vzdal předkupního práva s účinky pro své nástupce, přičemž tato skutečnost u nemovitých věcí zapsaných do veřejného seznamu musí být v katastru nemovitostí uvedena.

2.3 STAVBA SOUČÁSTÍ POZEMKU A JINÁ VĚCNÁ PRÁVA

Podle důvodové zprávy k NOZ přechází při právním spojení stavby a pozemku věcné právo, které zatěžovalo stavbu, na pozemek a zatěžuje jej v nezměněném rozsahu. Z přechodných ustanovení však tento závěr nevyplývá.19)

Přechodná ustanovení řeší pouze dvě situace, týkající se věcných práv zatěžujících stavbu nebo pozemek. Jedná se o ustanovení §3058/2 a ustanovení §3057.

V prvém případě jde o situaci, kdy vlastnické právo k pozemku bylo zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku. V dané situaci přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. Kdo vlastnil stavbu, má vůči zciziteli právo na náhradu ve výši ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva. Byla-li stavba zatížena zástavním právem, přechází zástavní právo na pohledávku na tuto náhradu.

V druhém případě zřídí-li vlastník k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která věcné právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. Vlastník stavby je vůči zřizovateli věcného práva oprávněn požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví. Je-li stavba zatížena zástavním právem, rozšiřuje se zástavní právo i na pohledávku na tuto náhradu.

2.4 SUPERFICIÁLNÍ ZÁSADA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ VE SVĚTLE JUDIKATURY

Ač se to nezdá, tato přechodná ustanovení hrají z pohledu vymezení vlastnických práv velmi důležitou roli. V této souvislosti bych ráda představila několik judikátů vztahující se k vybraným ustanovením, které řeší dopady nové právní úpravy. K §3054 je to nález 2 US 2664/2015, §3055 ve spojení s §984 a dobrou vírou řeší judikát NS 22Cdo 892/2016, k §3056 a problematice předkupního práva možno vybrat rozhodnutí NS 22 Cdo 2252/2015, 2 US 2913/2015, 22 Cdo 3407/2015, k problematice neoprávněné stavby judikát 22 Cdo 3765/2015, k §3062 judikát NS 30 Cdo 789/2016 US, k §3028 judikát 22 Cdo 4461/2015.

Výběr judikátů vychází zejména z  přednášky soudce nejvyššího soudu, Mgr. Michala Králíka, Ph.D., přednesené na půdě Společnosti pro stavební právo v lednu 2017 a dále ze stránek Nejvyššího soudu dostupných na www.nsoud.cz.

V tzv. Beckově komentáři jeho spoluautoři k §3062 o. z. zaujímají právní názor, že „Půjde-li o nároky z předkupního práva vzniklé a uplatněné před nabytím účinnosti nového ObčZ, tj. do 31. 12. 2013, budou dokončeny (včetně soudních řízení týkajících se nároků z porušení předkupního práva) podle ObčZ 1964, i když k završení celého procesu mimosoudní nebo soudní cestou dojde po 1. 1. 2014. V případech, kdy proces uplatnění nároků z předkupního práva bude zahájen až po nabytí účinnosti nového ObčZ v období od jednoho roku od účinnosti ObčZ, tj. po 1. 1. 2014, zdá se přiměřenější závěr, že i v těchto případech by se zřejmě mělo postupovat podle dosavadní právní úpravy, tj. podle ObčZ 1964. Jestliže totiž i nová právní úprava pro přechodné období jednoho roku ponechává zachováno předkupní právo v rozsahu dosavadní právní úpravy, jeví se přijatelnější, aby se tyto nároky zrealizovaly v právním režimu, ve kterém byly založeny, tj. podle ObčZ 1964. Obdobně by se mělo postupovat i v případě, kdy by se jednalo o uplatnění nároků po jednom roce od účinnosti zákona nicméně ve vztahu k nárokům majícím ještě hmotněprávní základ v §140 ObčZ 1964. Lze však připustit i argumentaci opačnou, vycházející z toho, že se má postupovat podle nové právní úpravy, neboť dosah §140 ObčZ 1964 se uplatní jenom na samotnou existenci nároku na předkupní právo, nikoli na jeho faktickou realizaci. Věc je z tohoto pohledu sporná a řešení lze spojovat až se závěry soudní praxe.“ (Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 1240-1241).

2.5 PŘECHODNÁ USTANOVENÍ K POZEMKŮM A STAVBÁM V PŘEHLEDU

§3054

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

§3055

(1) Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku, nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.

(2) Odstavec 1 platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva, vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

§3056

(1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

(2) Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.

§3057

Zřídí-li vlastník k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která věcné právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. Vlastník stavby je vůči zřizovateli věcného práva oprávněn požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví; je-li stavba zatížena zástavním právem, rozšiřuje se zástavní právo i na pohledávku na tuto náhradu.

§3058

(1) Stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.

(2) Bylo-li vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. Kdo vlastnil stavbu, má vůči zciziteli právo na náhradu ve výši ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva; byla-li stavba zatížena zástavním právem, přechází zástavní právo na pohledávku na tuto náhradu.

§3059

Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se §30563058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.

§3060

Zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje.

§3061

Ustanovení tohoto oddílu se nepoužijí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle §498 odst. 1 věty druhé.

2.6 STAVBA SOUČÁSTÍ POZEMKU A PAMÁTKOVÁ PÉČE

Na zavedení superficiální zásady reaguje navrhovaná novelizace zákona o státní památkové péči zákona č. 20/1987 Sb., která by měla být provedena Změnovým zákonem. Podle navrhované změny tak bude moci za kulturní památku samostatně prohlásit stavbu, která není samostatnou věcí, nebo soubor staveb. I taková kulturní památka se bude považovat za nemovitou kulturní památku20).

Podle dosavadní právní úpravy (§2 zákona o státní památkové péči) se kulturní památkou mohla stát pouze věc, a tedy ve smyslu dosavadní právní úpravy byly kulturními památkami věci movité a věci nemovité (pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem). Současně je třeba upozornit, že není pravidlem, že by kulturní památkou byla jak stavba, tak pozemek, na kterém se stavba nachází (typické je to u drobné architektury - výklenkové kaple, poklony, boží muka, smírčí kříže). V mnoha případech je nositelem kulturně historické hodnoty stavba a nikoli pozemek, na kterém se stavba nachází, nebo naopak pozemek ovšem bez některých nebo i všech staveb, které se na něm nacházejí. Naopak u archeologických lokalit, kdy novostavby na takové lokalitě kvalitu kulturní památky nesplňují, jsou jako kulturní památky hodné ochrany pouze pozemky bez novostaveb, které se na nich mohou nacházet.21)

Novela zákona o státní památkové péči navazuje na změny v pojetí podle nového občanského zákoníku. S ohledem na své vlastní pravidlo - za kulturní památku je možné prohlásit i stavbu, která není samostatnou věcí, tak bude moci poskytnout ochranu jako kulturní památce stavbě (včetně drobných staveb jako jsou kaple, křížky, boží muka nebo samostatně stojící sochy či sousoší), aniž by bylo třeba omezovat dispozici s pozemkem, na kterém se takové stavby nacházejí. Současně navržená právní úprava umožňuje reagovat i na možnost vzniku novostaveb na pozemcích, které již jsou kulturní památkou, a to deklarací toho, že taková novostavba není předmětem zájmu státní památkové péče.

V ustanovení §13 je nově upraveno právo státu na přednostní koupi kulturních památek, které se může dotýkat mimo jiné staveb, které jsou chráněné jako národní kulturní památky. V důsledku zavedení zásady superficies solo cedit může být stavba, chráněná jako národní kulturní památka, součástí pozemku, který sám národní kulturní památkou není. Aby bylo možné uplatnit právo státu na přednostní koupi kulturních památek, musí být toto právo vztaženo k věci tak, jak ji pojímají předpisy soukromého práva. V souladu s touto koncepcí se tak bude přednostní právo státu v případech, kdy stavba chráněná jako národní kulturní památka je součástí pozemku, který sám národní kulturní památkou není, vztahovat na věc nemovitou, jejíž součástí je národní kulturní památka.22)

2.7 STAVBA ZŘÍZENÁ NA CIZÍM POZEMKU

Otázkou vlastnického práva ke stavbám zřízeným na cizím pozemku nebo s užitím cizí věci pro stavbu na svém pozemku upravuje ustanovení §1083 - 1086 NOZ.

POZOR:

Zřídil-li někdo stavbu na cizím pozemku neoprávněně, připadne stavba vlastníkovi pozemku (§1084)23). Osoba, která takovou stavbu zřídila v dobré víře, má vůči vlastníkovi pozemku nárok na účelně vynaložené náklady. Pro případy, kdy takové řešení není pro stavebníka či vlastníka pozemku vyhovující, počítá NOZ s dalšími variantami řešení. Postup závisí na tom, jestli zřizovatel stavby jednal v dobré víře či nikoli.

Pokud někdo zřídil stavbu v dobré víře, že je k tomu oprávněn, může se po vlastníkovi domáhat, aby mu pozemek za obvyklou cenu převedl. Povinnost pozemek prodat má ale jen ten vlastník, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal.

Jak vidíte, pasivita se nemusí vlastníku pozemku vyplatit. Co je bez zbytečného odkladu, není definováno. Tudíž hned, jak něco takového nastane, je třeba aktivně hájit svá práva držby. Vlastník pozemku může naopak po zřizovateli stavby požadovat, aby jeho pozemek za obvyklou cenu odkoupil (§1086 odst. 1). Pokud se však strany nedohodnou, rozhodne soud o přikázání pozemku do vlastnictví zřizovatele stavby a současně mu uloží povinnost zaplatit původnímu vlastníkovi pozemku náhradu (§1086 odst. 2).

Soud může taktéž na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že ten, kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, musí vlastním nákladem stavbu odstranit a pozemek uvést do původního stavu. V tomto případě by měl soud přihlédnout, zda ke zřízení stavby došlo v dobré víře (§1085).

V této souvislosti je vhodné upozornit na právní úpravu týkající se odstraňování staveb podle předpisů veřejného práva. Pokud by někdo realizoval stavbu na cizím pozemku bez vědomí vlastníka pozemku, jednalo by se jistě o stavbu neoprávněnou, realizovanou bez příslušných povolení, neboť tato předpokládají souhlas vlastníka pozemku s realizací stavby na jeho pozemku. Podle §129 stavebního zákona stavební úřad nařídí vlastníkovi neoprávněné stavby její odstranění. Podle nové právní úpravy však vlastníkem stavby bude vlastník pozemku, tedy osoba odlišná od osoby, které stavbu neoprávněně realizovala. Nařídit odstranění stavby jiné osobě může stavební úřad pouze se souhlasem vlastníka.

Užije-li někdo cizí věc pro stavbu na svém pozemku, stane se stavba součástí pozemku. Vlastník pozemku je však povinen nahradit vlastníku užité věci její hodnotu. Pokud dotyčný nebyl v dobré víře při užití cizí věci, má povinnost nahradit vlastníku i ušlý zisk. V otázce možnosti požadovat i náhradu škody je upravena limitace v tom rozsahu, že skutečná škoda se hradí jen v rozsahu, v jakém nedosáhl vlastník náhrady v rámci ušlého zisku (§1083).

Srovnávací tabulka

Stavba na cizím pozemku
OZ
NOZ
§135c
(1) Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen „vlastník stavby“).
(2) Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí.
(3) Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
§1083
(1) Užije-li někdo cizí věc pro stavbu na svém pozemku, stane se stavba součástí pozemku. Vlastník pozemku nahradí vlastníku užité věci její hodnotu.
(2) Kdo nebyl při užití cizí věci pro stavbu v dobré víře, nahradí vlastníku užité věci také ušlý zisk; skutečnou škodu hradí však jen v tom rozsahu, v jakém vlastník nedosáhl její náhrady podle odstavce 1.
§1084
(1) Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku.
(2) Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel.
§1085
Soud může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že ten, kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, musí vlastním nákladem stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. Soud přitom přihlédne, zda k zřízení stavby došlo v dobré víře.
§1086
(1) Kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu.
(2) Soud na návrh některé ze stran přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o jeho povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu.
§1087
(1) Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.
(2) Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.

2.8 PROBLEMATIKA NEOPRÁVNĚNÝCH STAVEB VE VAZBĚ NA NOZ A SOUDNÍ PRAXI

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1828/2012 (dostupném na www.nsoud.cz), s odkazem na odbornou literaturu [Spáčil, J. a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 1235 s.] uvedl, že pokud nároky stran na vypořádání neoprávněné stavby a práva a povinnosti z toho plynoucí vznikly již před 1. 1. 2014, je třeba postupovat při posouzení tohoto nároku podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále obč. zák.).

Tyto závěry následně Nejvyšší soud potvrdil i v rozsudku ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015 (dostupném na www.nsoud.cz), v němž uvedl, že „občanský zákoník č. 89/2012 Sb. neřeší výslovně další osudy neoprávněných staveb, vzniklých za platnosti občanského zákoníku z roku 1964, resp. i dříve. V ustanoveních přechodných a závěrečných sice pamatuje na vlastnický režim staveb na cizích pozemcích, které tu budou v době, kdy nabyl nový zákoník účinnosti, o jejich vypořádání se však nezmiňuje. Pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 není nová úprava použitelná. Nový občanský zákoník totiž vychází z toho, že „stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku“ (§3055 odst. 1 o. z.). Toto řešení je jediné možné, jiné by bylo v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Pak jsou ovšem zjevně nepoužitelná ustanovení nového občanského zákoníku o vypořádání neoprávněné stavby, neboť ta vycházejí z opačného přístupu - vlastníkem neoprávněné stavby zřízené za platnosti nového zákoníku se má stát ze zákona vlastník pozemku, takže pokud by se měl stát vlastníkem stavebník, musel by mu ji soud přikázat. Na stávající stavby nelze užít ani pravidlo platné v případech, kdy vlastník pozemku o zřizování neoprávněné stavby věděl, avšak bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Je tedy zřejmé, že přímá aplikace §1076 a násl. nepřichází (je-li celá stavba na cizím pozemku) do úvahy [shodně Spáčil, J. a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 1235 s. a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1828/2012, dostupný na www.nsoud.cz)]. Proto vypořádání neoprávněných staveb, zřízených před nabytím účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., se provádí podle dosavadních předpisů (v dané věci podle §135c obč. zák.).“

Podle §135c obč. zák. (40/1964) zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále „vlastník stavby“). Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit na náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.

Z judikatury dovolacího soudu se v souvislosti s od počátku neoprávněnou stavbou podává, že při volbě způsobu vypořádání je třeba vycházet z pořadí, jak je uvedeno v zákoně. Základním způsobem vypořádání je tedy odstranění stavby. Pokud ovšem odstranění stavby není účelné, přicházejí do úvahy další způsoby, zejména přikázání neoprávněné stavby vlastníkovi pozemku. Judikatura zdůrazňuje, že zákonný výčet možných způsobů je demonstrativní, tudíž není vyloučeno jiné uspořádání poměrů, než které zákon výslovně uvádí [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 880/2003 (uveřejněný pod č. C 2 012 v Souboru)].

Podle judikatury je účelnost odstranění neoprávněně zřízené stavby ve smyslu §135c obč. zák. třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. V rámci této volné úvahy musí soud přihlížet zejména k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, k tomu, k jakému účelu byla stavba zřízena a jaký je její charakter, jaký je rozsah zastavěného pozemku, případně pozemku nutného k řádnému užívání neoprávněné stavby, za jakých okolností byla stavba zřízena, zda stavebník stavěl v dobré víře, že mu pozemek patří, zda vlastník pozemku o stavbě věděl a zda proti ní zakročil. Na soudu tedy je, aby porovnal hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla na straně jedné, se zájmem na dalším využití stavby na straně druhé. Bez významu není ani porovnání těchto ztrát ve vztahu k následnému hospodářskému využití dosud zastavěného pozemku neoprávněnou stavbou, případně pozemku dosud užívaného v souvislosti s touto stavbou. Hospodářská ztráta vzniklá odstraněním staveb představuje nejen náklady na odstranění staveb, ale i cenu staveb [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2002, sp. zn. 22 Cdo 432/2002 (uveřejněný pod č. 23/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.), či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 880/2003 (uveřejněný pod č. C 2 012 v Souboru)].

Způsob vypořádání neoprávněné stavby jejím přikázáním vlastníkovi pozemku je podmíněn tím, že vlastník pozemku s takovým způsobem řešení souhlasí. Nelze totiž nutit vlastníka pozemku k tomu, aby převzal za náhradu do svého vlastnictví neoprávněnou stavbu. Judikatura ovšem dále dovodila, že i kdyby vlastník pozemku s přikázáním stavby souhlasil, nelze mu přikázat stavbu, která je z části umístěna mimo jeho pozemek. Tento způsob vypořádání by totiž v důsledku opět nastolil stav neoprávněné stavby, byť pro jinou část stavby [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1875/98 (uveřejněný pod č. C 651 v Souboru), či usnesení Ústavního soudu ze dne 24. 3. 2011, sp. zn. II. ÚS 3452/10 (dostupné na http://nalus.usoud.cz)].

Nelze-li tedy odstranit stavbu pro neúčelnost a nelze-li ji ani přikázat do vlastnictví vlastníka pozemku, musí soud postupovat podle §135c odst. 3 obč. zák. a uspořádat poměry mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku jinak. Právní úprava uvádí zejména možnost zřídit na pozemku vlastníka pozemku věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby.

3 VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ

3.1 CO JSOU PRÁVA K VĚCI CIZÍ

O vlastnickém právu se říká, že je to úplné panství nad věcí. Vlastník si může dělat, co chce a ostatní to musí respektovat, vyjma případy, kdy vlastnickou svobodu omezí zákon, nebo kdy se vlastník smluvně omezí sám. Právní panství však můžeme mít i k věci, která patří někomu jinému.24)

Jedná se o oprávnění, která má konkrétní osoba k věci, kterou sama nevlastní, tzn. vlastníkem věci (v právním pojetí) je někdo jiný. Vlastník věci je naopak v nakládání se svým majetkem v rozsahu existujícího práva k věci cizí ve svém nakládání s věcí omezen, případně vyloučen. Tato práva se nazývají věcná i z důvodu, že váznou na věci a ne na osobě, která se smluvně zavázala.

Příklad:

Zatíží-li se cizí pozemek tak, že přes něj pro sebe získám výlučné právo cesty, je služebnost cesty mým vlastnictvím a mohu vlastníku pozemku, ale i komukoli dalšímu bránit, aby mne v mém právu rušil nebo do něj jakkoli zasahoval25).

Pokud zástavní dlužník prodá zastavený pozemek nebo vlastník pozemku zatíženého právem cesty pozemek daruje příbuznému, zástavní právo nebo služebnost na pozemku stále lpí, zatěžuje ji, dokud eventuálně nezanikne.26)

Věcná práva k věci cizí mají absolutní povahu. Nepůsobí jen vůči vlastníkovi, ale vůči každému, kdo by se s takovým právem mohl ocitnout v kolizi. S ohledem na dopad vůči třetím osobám existuje uzavřený počet věcných práv k věci cizí.

POZOR:

Ten, kdo má věcné právo k cizí věci, má silnější pozici než obligační věřitel (oprávnění vzniklé na základě smlouvy).

Věcným právem lze zatížit jak věci nemovité, tak věci movité.

Nepříjemnosti mohou nastat v případě nemovitostí, které se nezapisují do žádné veřejně přístupné evidence. Dosud jde např. o podzemní stavby, některé stavby technické povahy a řadu drobných staveb, z nichž mnohé si ještě dlouho po účinnosti NOZ zachovají vlastnost samostatných věcí. U těchto může vzniknout věcné právo, ale protože sama věc není ve veřejném seznamu evidována, nemůže být k ní ani zapsáno věcné právo, které ji zatěžuje, a uvedeno tak ve veřejnou známost. Nabyvatel si tak nemůže ověřit, zda do svého vlastnictví získal věc zatíženou či nezatíženou.27) NOZ na problematiku reaguje v §1107. Nemohl-li nabyvatel zatížení zjistit nebo nebylo-li ujednáno, že se převádí vlastnické právo k zatížené věci, pak na nabyvatele zatížení nepřejde a zanikne.

Věcná práva k věci cizí v přehledu podle NOZ

  • Právo stavby
  • Služebnosti
  • Reálná břemena
  • Zástavní právo
  • Právo zadržovací

3.2 ZMĚNY U VĚCNÝCH PRÁV

Nové pojmy NOZ:

  • Právo stavby
  • Služebnost
  • Reálné břemeno

Právní úprava s výraznou změnou

  • Rozlišení věcných břemen na služebnosti a reálná břemena
  • Úprava zástavního práva s novinkami
  • Budoucí zástavní právo
  • Možnost negativních ujednání
  • Omezení neplatných ujednání
  • Liberalizace výkonu zástavního práva

Zcela nová právní úprava

  • Možnost stavět na cizím pozemku v rámci práva stavby
  • Možnost zatížit vlastní pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku
  • Podrobnější úprava různých typů služebností

POZOR:

Věcné právo (např. právo stavby) k nemovitosti je samo nemovitou věcí (§498 NOZ).

POZOR:

Právo stavby a reálné břemeno lze zřídit pouze k věci zapsané do katastru nemovitostí.

4 PRÁVO STAVBY

Kdo si chce postavit dům, zpravidla si za tím účelem pořídí i stavební pozemek. Koupě stavebního pozemku představuje pro stavebníka mnohdy nemalou investici. Mohou nastat situace, kdy však bude přímý prodej pozemku nemožný nebo ekonomicky neúčelný - realizace stavby na časově omezenou dobu (např. skladiště).

V těchto situacích je možné využít nástroje závazkového práva a pozemek si za účelem stavby např. pronajmout. Pozemek zůstane ve vlastnictví cizí osoby, vytvořená stavba se stane jako stavba dočasná (§506 NOZ) vlastnictvím investora. Toto řešení má své výhody i nevýhody. Pozemek si můžeme pronajmout (propachtovat) i na dobu neurčitou nebo na poměrně dlouhou dobu určitou, nájemcovo právo však je ohrožováno pronajímatelovou výpovědí. Problémy mohou nastat i při změně vlastníka pozemku.28)

Právo stavby

  • představuje průlom do zásady, že součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno;
  • upraveno v §1240 - 1256 NOZ;
  • je právním titulem ke zřízení práva stavby na cizím pozemku.

4.1 CO JE DOBRÉ VĚDĚT O PRÁVU STAVBY

  • Právo stavby umožňuje konkrétní osobě (stavebníkovi) mít na cizím pozemku stavbu;
  • mít právo stavby neznamená nutně stavbu postavit;
  • právo stavby se může vztahovat i ke stavbě, která na pozemku již existuje, ale potřebuje rekonstrukci nebo modernizaci;
  • právo stavby lze zřídit i k pozemku, na kterém daná stavba nebude přímo stát, ale dojde při jeho použití ke zlepšení možností jejího užívání;
  • právo mít stavbu na cizím pozemku neznamená mít ji jen na povrchu, stavbu lze zřídit i pod povrchem, např. podzemní garáže;
  • právo stavby je věcným právem zatěžující cizí pozemek, má samo o sobě povahu nemovité věci. Lze jej zatížit, opatřit si na tomto základě hypoteční úvěr ke zřízení či modernizaci stavby (to není možné u nájemního vztahu);
  • právo stavby lze převést;
  • právo stavby lze dědit;
  • právo stavby může vzniknout i v případě, že stavba ještě není;
  • právo stavby trvá, i když za jeho existence se stavba zřítí nebo zbourá;
  • zánik stavby nevyvolává zánik práva stavby;
  • existuje-li současně právo stavby a stavba, není stavba samostatnou věcí - je součástí nemovité věci, kterou je právo stavby;
  • zřizuje se smlouvou a pouze k nemovitostem zapsaným v KN;
  • právo vzniká až vkladem do KN;29)
  • právo stavby se týká výhradně celé stavby, nelze jej zřídit k jejím jednotlivým částem;
  • lze ho zřídit za úplatu (jednorázově nebo ve splátkách) i bezúplatně (pozemek lze zatížit pouze dočasně, max. 99 let, s možností dalšího prodloužení);
  • doba, na kterou je právo zřízeno, se zapisuje do KN, z katastru je patrno, kdy právo končí;
  • široká volnost v oblasti smluvního ujednání mezi stranami, ale ujednání omezující právo stavby rozvazovací podmínkou jsou neplatná;
  • zákonné předkupní právo stavebníka k pozemku a naopak, vlastníka pozemku ke stavbě;
  • právo stavby lze zatížit zástavou, věcným břemenem, zřízení podléhá zápisu do katastru nemovitostí;
  • právo stavby zaniká uplynutím doby, na niž bylo zřízeno;
  • se zánikem práva stavby zaniknou i všechna jeho zatížení;
  • při zániku práva stavby vroste stavba zpět do pozemku a stane se jeho součástí, tím vlastnictvím vlastníka pozemku;
  • právo stavby může sloužit jak ke zřízení klasických staveb k bydlení či k nebytovým účelům, tak i ke zřízení studny, sklepního zařízení.

Co je možné sjednat ve smlouvě

Nesjednají-li si strany něco jiného, náleží stavebníkovi ohledně stavby vzniklé na základě práva stavby práva jako jejímu vlastníkovi.

Aby byly chráněny zájmy vlastníka pozemku, lze ujednat, aby:

  • stavebník provedl stavbu do určité konkrétní doby;
  • uložit stavebníku povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu;
  • uložit stavebníku povinnost pojistit stavbu;
  • schválení určitých faktická či právní jednání stavebníka podléhala souhlasu vlastníka pozemku.

POZOR:

není možné odepřít udělení souhlasu s právním jednáním stavebníka, které by vlastníkovi stavebního pozemku nebylo na škodu;

  • sjednání výhrady udělením souhlasu vlastníka pozemku se zatížením práva stavby.

4.1.2 Kdy nelze zřídit právo stavby

Zákon stanoví okolnosti, pro které není zřízení práva stavby možné.

Jedná se o případ, kdy:

  • na pozemku vázne právo neslučitelné s účelem stavby;30)
  • pozemek, na němž má právo stavby váznout, je zatížen zástavním právem a vlastník neobdržel souhlas zástavního věřitele.

4.1.3 Lze omezit délku trvání?

U práva stavby není žádoucí, aby se jeho délka předčasně omezovala, a to právě pro jeho možné zatížení jinými věcnými právy.

NOZ tuto situaci řeší v §1248, který stanoví, že před uplynutím stanovené doby nemůže být stavební právo z veřejného seznamu vymazáno.

Je zde výjimka, a to v případě, že k tomu dají svolení ti, kdo mají na stavebním právu zapsána svá práva. Jinak lze jeho předčasný výmaz provést jen s výhradou těchto práv (§1249).

4.1.4 Výše úplaty - stavební plat

Výše odměny za zřízení práva stavby, označovaná pojmem stavební plat, není zákonem stanovena a je ponechána na ujednání stran. Podle důvodové zprávy se má za to, že výše odměny by neměla být příliš vysoká, neboť hlavní přínos ze stavby je ve zhodnocení pozemku, které jeho vlastníkovi uplynutím sjednané doby nakonec připadne (§1251 NOZ). Co se týče opakujících se plnění, lze k nim sjednat pouze inflační doložku. Nelze ji vázat na hodnotu peněz, vývoj cen apod. (§1247).

4.2 PRÁVO STAVEBNÍKA NA NÁHRADU ZA STAVBU PŘI ZÁNIKU PRÁVA STAVBY

Při zániku práva vroste stavba zpět do pozemku a stane se jeho součástí. Tím se tedy vlastník pozemku „obohatí“ a je na něm, aby se vypořádal se stavebníkem.

Zákon nabízí různé varianty:

  • přednost má ujednání o ceně ve smlouvě;
  • pokud to smlouva neřeší, náleží stavebníkovi polovina obvyklé ceny stavby, která z jeho vlastnictví se zánikem práva stavby vyšla;
  • dohodou stran - po skončení práva stavby stavebník stavbu odstraní a vlastníku předá pozemek bez stavby (vhodné u dočasných staveb technického charakteru).

4.3 VYUŽITELNOST PRÁVA STAVBY V PRAXI

Právo stavby vzhledem ke své dočasnosti bude zřejmě vhodným řešením pro stavby (soubory staveb), jejichž životnost je omezena z důvodu použité technologie (např. solární a větrné elektrárny). Ačkoliv je právo stavby svou povahou určeno pro stavby dočasné, mohou nastat i případy, kdy na základě práva stavby budou realizovány i stavby s delší životností.

Právo stavby se užívalo ve stavebnictví i před NOZ. Vlastníky stávajících staveb realizovaných na základě práva stavby upozorňuji, že podle prof. Fialy v případě, že nedojde k provázání tohoto institutu s předpisy stavebního práva, budou všechny stavby realizované na cizím pozemku na základě práva stavby samostatnými stavbami (tedy nikoliv součástmi), a to i přesto, že se může jednat o totožné stavby jako stavby realizované na vlastním pozemku.

Jako problematické z hlediska veřejného práva se může jevit i ustanovení §1239, které stanoví, že zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin, prokazujících tuto skutečnost, právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu. Jedná se o převod práva soukromého, které však souvisí s právem veřejným. Pokud ale již bude vydáno stavební povolení pro konkrétní osobu, podle současné právní úpravy veřejného práva přechází právo vyplývající ze stavebního povolení pouze na právní nástupce stavebníka označeného ve stavebním povolení. V případě, že dojde k převodu oprávnění realizovat stavbu stanoveným způsobem, bude nezbytné uzavřít (podle stanoviska zástupců PF MU) veřejnoprávní smlouvu o převodu práv a povinností podle §162 správního řádu. Bez projevené vůle původního stavebníka nebude možné smlouvu o převedení práva stavby uzavřít a bude nezbytné nechat stavební povolení „propadnout“. Rovněž není provázaný v současné situaci institut zániku práva stavby, včetně výmazu z veřejného seznamu, na samotnou existenci stavby a povinnost jejího odstranění.31)

4.4 PRÁVO STAVBY A MAJETEK STÁTU

Právo stavby bude moci využívat i stát, ale podmínky pro jeho uplatnění jsou modifikovány právní úpravou obsaženou v Zákoně o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích).

Podle předpokládané novely zákona prostřednictvím Změnového zákona (doprovodné legislativy k novému občanskému zákoníku) pro pravidla u majetku státu bude platit, že právo stavby k pozemku ve vlastnictví státu lze smluvně zřídit pouze tehdy, není-li možné nebo účelné vztah k pozemku uspořádat se stavebníkem jinak. Právo stavby bude moci být pouze za úplatu, bezúplatně bude zřizováno pouze ve veřejném zájmu.

Vzhledem k tomu, že půjde o právo, které významným způsobem omezí využitelnost dotčeného státního pozemku, budou organizační složky státu nebo státní organizace v působnosti ZMC moci toto právo ve prospěch nestátního subjektu platně sjednat jedině za podmínky schválení příslušné smlouvy Ministerstvem financí. Nadto je stanoven požadavek, že smlouvy o právu stavby musí obsahovat výhradu souhlasu k tomu, jak se stavba provede, změní nebo obnoví, včetně výhrady souhlasu nájmu, zcizení či zatížení.

4.5 PRÁVO STAVBY V PŘEHLEDU

Právo stavby
OZ - neupraveno
NOZ §1240 - 256
§1240
(1) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.
(2) Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.
§1241
Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.
§1242
Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.
§1243
(1) Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci.
(2) Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci.
§1244
(1) Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.
(2) Nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit.
§1245
Trvání práva stavby lze prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby.
§1246
Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou; byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní.
§1247
Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisejí na nejisté budoucí události; to neplatí, ujedná-li se závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz.
§1248
Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.
§1249
Při zániku práva stavby předtím, než uplyne jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem.
§1250
Co do stavby vyhovující právu stavby má stavebník stejná práva jako vlastník; pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel, ledaže je ujednáno něco jiného.
§1251
(1) Smlouva může stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby.
(2) Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníku uložit povinnost stavbu pojistit.
(3) Vlastníku pozemku může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě.
§1252
(1) Právo stavby lze převést i zatížit.
(2) Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu. V takovém případě lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku.
§1253
Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.
§1254
Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.
§1255
Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.
§1256
Zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby postihují náhradu.

5 VĚCNÁ BŘEMENA - SLUŽEBNOSTI A REÁLNÁ BŘEMENA

Věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci, a pro vlastníka věci to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet. Podle obsahu povinnosti rozlišuje NOZ věcná břemena na služebnosti a reálná břemena, což je oproti současnému OZ novinkou.

5.1 CO JSOU SLUŽEBNOSTI

Služebnost už svým názvem ukazuje, že věc slouží i někomu jinému než vlastníku. Od reálného břemene se služebnost odlišuje pasivitou vlastníka věci, který je na základě služebnosti povinen:

  • strpět nějaké jednání - např. chůze přes vlastní pozemek, čerpání vody;
  • zdržet se jednání - např. nestavět na vlastním pozemku nad určitou výšku.

5.2 CO JE DOBRÉ VĚDĚT O SLUŽEBNOSTECH

  • Služebnost zatěžuje věci nemovité, nově i věci movité;
  • výčet v NOZ je demonstrativní, lze i jiné služebnosti;
  • úprava v NOZ pouze doporučující - dispozitivní (§978), možno si obsah sjednat odchylně, nutno dodržet pasivitu (strpět, nekonat) vlastníka;
  • služebná věc slouží věci panující, tzn., že vlastník služebné věci je omezen ve prospěch vlastníka panující věci (např. může být zřízena služebnost, kdy vlastník pozemku opatří svůj dům balkonem vysunutým do vzdušného prostoru, nad sousední služebný pozemek);
  • služebná věc však může sloužit i určité osobě (služebnost bydlení);
  • vlastník může vzájemně zatížit své různé pozemky (zajištění vedení médií);
  • služebnost podléhá ochraně jako vlastnické právo;
  • pozemkové ani osobnostní služebnosti nelze převádět, jsou vázány na konkrétní pozemek a osobu;
  • věc může být zatížena i několika služebnostmi (není-li to v rozporu s již existujícími služebnostmi);
  • změna vlastníka nemá vliv na vázanost služebností;
  • omezení služebností u pozemků plnících funkci lesa;
  • pozor na odchylnou úpravu u vydržení služebnosti.

POZOR:

NOZ na rozdíl od současné právní úpravy umožňuje, aby vlastník, který má více pozemků, zatížil jeden z nich ve prospěch toho druhého. Možnost zřídit služebnost ke své nemovitosti se označuje jako tzv. „vlastníkova služebnost“.

5.3 DRUHY SLUŽEBNOSTÍ

Protože škála možných služebností je velmi široká, vymezuje NOZ (§1267 a následné paragrafy) pouze některé druhy služebností. Pokud tedy v praxi vznikne potřeba zřídit služebnost, na kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání.32)

NOZ se věnuje těmto druhům služebností32):

Pozemkové služebnosti

  • Služebnost inženýrské sítě
  • Opora cizí stavby
  • Právo na svod dešťové vody
  • Služebnost stezky, průhonu a cesty

Osobní služebnosti

  • Užívací právo
  • Požívací právo
  • Služebnost bytu

Úprava se věnuje zvláštnostem každé z nich, které považuje za užitečné v zákoně vymezit pro ten případ, že se strany nerozhodnou pro odlišná (jim více vyhovující) pravidla. Oproti předválečné úpravě jsou opomenuty služebnosti, u kterých jejich praktický význam zanikl - právo vést kouř cizím komínem, právo zřídit okno v cizí zdi a další. Opomenuty jsou i služebnosti spočívající v právu honby a rybolovy, neboť tato oblast je upravena speciálními právními předpisy. Zákon nevylučuje tyto služebnosti zřídit, ovšem za podmínek stanovených ve zvláštních zákonech.

5.4 NABYTÍ, VZNIK A ZÁNIK SLUŽEBNOSTI

Nabytí služebnosti - §1260 NOZ

  • Smlouvou;
  • pořízením pro případ smrti (závěť);
  • vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena;
  • ze zákona;
  • rozhodnutím orgánu veřejné moci (soud, správní orgán).

POZOR:

Odlišná úprava u pozemku plnícího funkci lesa. Tento pozemek lze zatížit služebností pouze na základě smlouvy, pořízením pro případ smrti či rozhodnutím orgánu veřejné moci s omezeným okruhem služebností - jen pozemkovou služebností, služebností pastvy a braní lesních plodů s tím, že musí být zřízeny jako vykupitelné a podmínky výkupu určeny již při zřízení služebnosti.33)

Pokud má služebnost charakter veřejného statku34), tak je zaváděno staronové pravidlo, že vydržitelem je obec, v jejímž obvodu se zatížená věc nalézá.

Vznik služebnosti

  • Zápisem do veřejného seznamu, pokud se zřizuje k věci v něm zapsané;
  • účinností smlouvy u služebností zřízených jinak.

Zánik služebnosti

  • Trvalou změnou, pro kterou věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě (§1299 odst. 1);
  • výmazem z veřejného seznamu na základě dohody o jejím zrušení §1300 odst. 1;
  • jestliže uplyne doba, na kterou byla zřízena;
  • osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby;
  • omezení nebo zrušení služebnosti s náhradou lze na návrh vlastníka při změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením a výhodou.

POZOR:

Služebnost nezaniká spojením vlastnictví povinné a oprávněné věci §1301 NOZ.

5.5 VYDRŽENÍ SLUŽEBNOSTI, PROMLČENÍ

Život přináší různé situace. Není neobvyklé, že lidí v obci „od nepaměti“ volně chodí po cestě přes soukromý pozemek, že si zkracují cestu přes soukromou lávku nebo že si do studánky na soukromém pozemku chodí pro vodu a vlastník pozemku tomu nebrání.

Dochází-li k tomu v dobré víře, že cesta nebo přístup k vodě jsou veřejné, dány veřejnosti volně k dispozici, může po deseti letech dojít k vydržení práva cesty, přechodu nebo přístupu k vodě. Vydržitelem veřejného statku se stane obec, na jejímž území se služebný pozemek nachází.35)

Podobně jako dosud podléhají práva odpovídajícím věcným břemenům promlčení (§631 - 633 NOZ). Práva k pozemkům se promlčují po 10 letech.

POZOR:

  • Nově se desetiletá lhůta váže i k věcným břemenům (služebnostem) zapsaným v jakémkoli veřejném seznamu (nejen v katastru nemovitostí);
  • zkrácení promlčecí lhůty pro případy, že osoba oprávněná z věcného břemene své právo sice vykonávat chce, ale vlastník zatížené věci ji v tom brání - např. oplotí pozemek, přes nějž má oprávněný právo přejezdu a neumožní mu tam vjezd. Nově se musí oprávněný domáhat svého práva soudně a neučiní-li tak ve 3 letech, jeho právo se promlčí. U práv, která mohou být vykonávána jen zřídka (právo rozlivu), dojde v případě, že oprávněný k výkonu svého práva nevyužije ani jednu ze tří příležitostí v období 10 let.

5.6 SROVNÁVACÍ TABULKY

Definice věcných břemen
Obecná ustanovení o služebnostech
OZ
NOZ
§151n odst. 1
Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.
§1257
(1) Věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet.
(2) Vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.
§1258
Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší.
§1259
Kdo je oprávněn ze služebnosti, může se domáhat ochrany svého práva; §1040 až 1043 se použijí obdobně.

Trvání a přechod věcných břemen
Právní poměry ze služebnosti
OZ
NOZ
§151n odst. 2
Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.
§1264
(1) Není-li míra služebnosti určena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku.
(2) Služebnost se nemění změnou v rozsahu služebné nebo panující věci, ani změnou hospodaření na panujícím pozemku.
§1265
(1) Pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem.
(2) Osobní služebnost nelze převést na jinou osobu.
(3) K prostoru pod povrchem lze zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná.
§1266
K věci lze zřídit i několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším.

Náklady správy a údržby věci
Právní poměry ze služebnosti
OZ
NOZ
§151n odst. 3
Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.
§1263
Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.

Vznik věcného břemene
Nabytí služebnosti
OZ
NOZ
§151o odst. 1
Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení §134 zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.
§151o odst. 2
Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám.
§1260
(1) Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.
(2) Při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nalézá.
§1261
Pozemek určený k plnění funkcí lesa lze zatížit pozemkovou služebností, služebností pastvy nebo služebností braní lesních plodů jen smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Taková služebnost může být zřízena jen jako vykupitelná a podmínky výkupu musí být již při zřízení služebnosti předem určeny.
§1262
(1) Zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě.
(2) Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká účinností smlouvy.

Zánik věcného břemene
Zánik služebnosti
OZ
NOZ
§151p
(1) Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí.
(2) Věcné břemeno zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti; přechodnou nemožností výkonu práva věcné břemeno nezaniká.
(3) Vznikne-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje. Nelze-li pro změnu poměrů spravedlivě trvat na věcném plnění, může soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění.
(4) Patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne nejpozději její smrtí nebo zánikem. Věcná břemena zřízená v souvislosti s provozem podniku 35) přecházejí při jeho převodu či přechodu na nabyvatele podniku. To platí i v případě převodu nebo přechodu takové části podniku, která může být provozována jako samostatný podnik.
§1299
(1) Služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě.
(2) Při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.
§1300
(1) Dohodnou-li se strany o zrušení služebnosti zapsané ve veřejném seznamu, zanikne služebnost výmazem z veřejného seznamu.
(2) Dobu, na kterou byla někomu zřízena služebnost, lze ujednat i tak, že služebnost zanikne, dosáhne-li nějaká jiná osoba určitého věku. V takovém případě se má za to, že dřívější smrt této osoby nemá na trvání služebnosti vliv.
§1301
Spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká.
§1302
(1) Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby; při rozšíření služebnosti i na dědice se má za to, že jimi jsou zákonní dědicové první třídy. Nabyla-li osobní služebnost právnická osoba, trvá služebnost potud, pokud trvá tato osoba.
(2) Slouží-li služebnost provozu závodu, nezaniká převodem nebo přechodem závodu nebo takové jeho části, která bude provozována jako samostatný závod.

5.7 SLUŽEBNOSTI S VLIVEM NA STAVEBNÍ ČINNOST V PŘEHLEDU S KOMENTÁŘEM

Služebnosti inženýrské sítě
OZ neupraveno
NOZ
§1267
(1) Služebnost inženýrské sítě zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby inženýrské sítě.
(2) Je-li to výslovně ujednáno, zahrnuje služebnost právo zřídit, mít a udržovat na služebném pozemku také potřebné obslužné zařízení, jakož i právo provádět na inženýrské síti úpravy za účelem její modernizace nebo zlepšení její výkonnosti.
(3) Oprávněná osoba zpřístupní vlastníku pozemku dokumentaci inženýrské sítě v ujednaném rozsahu, a není-li ujednán, v rozsahu nutném k ochraně jeho oprávněných zájmů.
§1268
Nesnese-li záležitost při náhlém poškození inženýrské sítě odkladu, obstará její opravu oprávněná osoba i bez předchozího projednání; dotčeným osobám však neprodleně oznámí provádění opravy, její místo označí a zabezpečí. Po skončení prací uvede služebný pozemek na vlastní náklad do předešlého stavu a nahradí škodu způsobenou provedením prací.
Komentář:
Úprava služebnosti inženýrské sítě je koncipována jako soukromoprávní, nezasahuje do četných veřejnoprávních úprav (jako je energetický zákon, zákon o vodovodech a kanalizacích, zákon o pozemních komunikacích, zákon o elektronických komunikacích) a ponechává je nedotčeny. Obsah služebnosti je koncipován s obdobným obsahem a bude patrný ze zápisu v katastru nemovitostí. Je zde možné upravit podrobněji situace, které veřejnoprávní úprava nemá upraveny a jeví se jako potřebné, zejména pro vedení, která nejsou zřizována ve veřejném zájmu, neboť pro ně dosud zákonná úprava chyběla.

Opora cizí stavby
OZ neupraveno
NOZ
§1269
Kdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně na udržování zdí nebo podpěr, není však povinen k podpěře panujícího pozemku.
Komentář:
Praktický význam při zřizování staveb na stavbách, dále pro případy, kdy se opěrná zařízení staveb (pilíře, piloty nebo jiné opěrné konstrukce) nacházejí na cizím pozemku.

Služebnost okapu
OZ neupraveno
NOZ
§1270
(1) Kdo má služebnost okapu, má právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně, nebo ve žlabu; svou střechu smí zvýšit jen tehdy, neztíží-li tím služebnost.
(2) Kdo má služebnost okapu, musí svodní žlab, byl-li zřízen, udržovat v dobrém stavu. Také musí, napadne-li mnoho sněhu, sníh včas odklidit.
Komentář:
Pozor, tato služebnost může ztížit modernizaci či rekonstrukci zatížené nemovitosti - svou střechu smí zvýšit jen tehdy, nezatíží-li služebnost.

Právo na svod dešťové vody
OZ neupraveno
NOZ
§1271
(1) Kdo má právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek, hradí sám náklady na zařízení k tomu potřebná.
(2) Je-li k svodu potřebná strouha nebo podobné zařízení, nese náklady na jejich zřízení a údržbu vlastník panujícího pozemku.

Právo na vodu
OZ neupraveno
NOZ
§1272
(1) Kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup.
(2) Kdo má právo svádět vodu z cizího pozemku na svůj nebo ze svého pozemku na cizí, může na svůj náklad zřídit a udržovat zařízení k tomu potřebná; jejich rozsah se řídí potřebou panujícího pozemku.
Komentář:
Nemíní se tím případy uvedené v §6 vodního zákona - toto právo není služebností, jde o veřejnoprávní omezení vlastnického práva pro každého, ne pro určitou osobu či věc.

Služebnost rozlivu
OZ neupraveno
NOZ
§1273
(1) Služebnost rozlivu zakládá vlastníku vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, právo rozlévat na služebném pozemku vodu. Služebnost zahrnuje i právo vlastníka vodního díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení, a je-li to výslovně ujednáno, provádět na nich i na vodním díle úpravy za účelem jejich modernizace nebo zlepšení jejich výkonnosti.
(2) Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení vodního díla a obslužných zařízení, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu.
(3) Ustanovení §1267 odst. 3 a §1268 se použijí obdobně.

Služebnost stezky, průhonu a cesty
OZ neupraveno
NOZ
§1274
(1) Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní, nebo se lidskou silou dopravovali.
(2) Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech, ani vláčet po služebném pozemku břemena.
§1275
(1) Služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek. Se služebností průhonu je spojeno i právo jezdit jinými než motorovými vozidly.
(2) Je-li služebným pozemkem pozemek určený k plnění funkcí lesa, zakazuje se zřídit služebnost průhonu dobytka. Rozhodne-li orgán veřejné moci, že je služebný pozemek určen k plnění funkcí lesa až po zřízení takové služebnosti, služebnost zaniká.
§1276
(1) Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.
(2) Ve služebnosti cesty není obsaženo právo průhonu.
(3) Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty, včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá.
§1277
Plocha pro výkon služebnosti stezky, cesty nebo průhonu musí být přiměřená potřebě a místu. Stanou-li se stezka, cesta nebo průhon působením náhody neschůdnými, lze se domáhat, aby byla vykázána náhradní plocha, než budou uvedeny v předešlý stav.
Komentář:
Úprava služebností stezky, průhonu a cesty vychází z tradiční prvorepublikové úpravy. Je třeba rozlišovat mezi stezkou, účelově určenou pro chůzi s vyloučením jízdy motorových vozidel, průhonem a cestou. U lesních pozemků je vyloučeno zřídit služebnost průhonu dobytka. Podle autorů si tyto služebnosti najdou místo díky rozvoji agroturistiky při zřizování koňských či jezdeckých stezek.

5.8 SLUŽEBNOSTI VE SVĚTLE JUDIKATURY NEJVYŠŠÍHO SOUDU

Nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., se věcná břemena zřízená za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., transformovala na věcná břemena (služebnosti či reálná břemena) podle zákona č. 89/2012 Sb. To dosvědčuje i judikatura Nejvyššího soudu. Například v rozsudku ze dne 29. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3864/2014 (dostupném na www.nsoud.cz)

Oblasti služebností se dále týkají i níže uvedené judikáty Nejvyššího soudu a to například 22 Cdo 1466/2015, 22 Cdo 4153/2014, 22 Cdo 4747/2015, 22 Cdo 1372/2016, 22 Cdo 4015/2016, 22 Cdo 4517/2016, 22 Cdo 3398/2016, 22 Cdo 4491/2016 a další.

5.9 REÁLNÁ BŘEMENA

Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje. Nově je tedy nalezneme v §1303 - 1308 NOZ. Stejně jako další evropské státy jde u reálných břemen NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o služebnostech.

Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (např. poskytovat část úrody, která se urodila na jeho pozemku, udržování studny pro jiného vlastníka).

Dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dát nebo něco konat. Tímto reálným břemenem lze zatížit několik věcí. U časově neomezeného reálného břemene je nutné vždy zřídit možnost výkupu za předem určených podmínek, které jsou stranám známy již při zřízení břemene.

POZOR:

Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu.

Typické je pro ně, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§1304). Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro niž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.36)

Reálná břemena
OZ neupraveno
NOZ
§1303
(1) Je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat.
(2) Pro totéž reálné břemeno lze zatížit i několik věcí.
§1304
Časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene.
§1305
Zřizuje-li se reálné břemeno právním jednáním, vzniká zápisem do veřejného seznamu.
§1306
Záleží-li reálné břemeno v opakovaném plnění, může být zadržená dávka nebo její náhrada požadována jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od přítomného vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené.
§1307
(1) Vlastník zatížené věci se zdrží všeho, čím by se věc zhoršila k újmě osoby oprávněné z reálného břemene.
(2) Nedostačuje-li věc reálnému břemeni z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, tou měrou, jak se mělo při jeho zřízení za to, napraví vlastník tento stav složením jistoty nebo jinak, aby osoba oprávněná z reálného břemene neutrpěla újmu.
§1308
O zániku reálných břemen platí obdobně ustanovení o zániku služebností.

5.10 VĚCNÁ BŘEMENA S VEŘEJNOPRÁVNÍM PRVKEM

Realizaci staveb, jejich umísťování, stavebnětechnické určení mohou ovlivnit i věcná břemena s veřejnoprávním prvkem.

Jde o případy, kdy se nemovitost vlastníka stýká se zařízením tvořícím součást sítě veřejné infrastruktury. Tato břemena relativně trvale ovlivňují práva a povinnosti jak vlastníka nemovitosti, tak provozovatele sítě veřejné infrastruktury.

Od obecné úpravy věcných břemen se věcná břemena zřizovaná ve prospěch provozovatele sítě veřejné infrastruktury liší zejména v existenci veřejného zájmu, který přesahuje osobní zájmy oprávněného a povinného, případně také k tomu přistupuje zákonná povinnost provozovatele veřejné infrastruktury tato věcná břemena uzavírat. Věcná břemena zřizovaná ze zákona jsou svou povahou obdobná věcným břemenům podle občanského zákoníku (nově označovaným jako služebnosti) a úprava v jiných právních předpisech (např. energetický zákon) je úpravou speciální.

Sítí veřejné infrastruktury s různým právním režimem existuje celá řada. Rozdíly v úpravě plynoucí z jednotlivých právních předpisů se při samotné aplikaci stírají, protože všichni provozovatelé sítí veřejné infrastruktury jsou nuceni respektovat širší rámec souvisejících právních předpisů, zejména právě úpravu provedenou občanským zákoníkem.

Návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva (změnový zákon), bližší novelizaci právních předpisů týkající se veřejné infrastruktury (zákon o vodovodech a kanalizacích, energetický zákon apod.) neobsahuje.

Jak se tedy vypořádat s případnou nejednotností pojmů u nového občanského zákoníku a platných veřejnoprávních předpisů?

V tomto případě je třeba vycházet z přechodných ustanovení - konkrétně §3029 odst. 1, který stanoví:

„Dovolávají-li se právní předpisy ustanovení, která se tímto zákonem zrušují, vstupují na jejich místo jim odpovídající ustanovení tohoto zákona.“

Důležité je i další přechodové pravidlo, které stanoví:

„Nestanoví-li tento zákon něco jiného, nejsou dotčena ustanovení právních předpisů z oboru práva veřejného, jakož i ustanovení jiných právních předpisů upravující zvláštní soukromá práva.“

S ohledem na přechodné ustanovení §3029 odst. 1 NOZ tak není v zásadě třeba v právním řádu promítat změnu terminologie. Předkladatel změnového zákona předpokládá, že ke změně zbytku terminologie dojde postupně při přijímání novel jednotlivých právních předpisů, nebo při přijímání právních předpisů nových. Vše je odůvodněno tím, že nekonzistentní terminologie v právních předpisech není v českém právním řádu (bohužel) ničím novým.

6 SOUSEDSKÁ PRÁVA

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům či jinou nemovitost. Právě sousedé vám vaše představy o novém bydlení či podnikání mohou zhatit nejvíce.

Právní úprava sousedských práv je součástí všech civilních kodexů. Upravuje je i nový občanský zákoník. Není to však jen úprava soukromoprávní, která může omezení vlastnického práva upravit. Nezapomínejme i na úpravy veřejnoprávní, např. stavební zákon, ze kterých mohou vyplývat další omezení.

Účelem úpravy sousedských práv je, jak píše doktor Eliáš, nastolit „klid zbraní“ mezi sousedy a dát právní pravidla, s jejichž pomocí lze případný konflikt odklidit.

Nová právní úprava upravuje oblast sousedských práv v ustanoveních §1013 - 1023 NOZ. Tato úprava se vztahuje výslovně k vlastnictví pozemku. Podle Eliáše se ale za užití příkazu k užití analogie (§3023) užijí tato ustanovení i na vlastníky jiných nemovitých věcí, tedy i na vlastníky bytů nebo podzemních staveb.

Úprava sousedských práv

  • obsahuje pravidla omezující vlastníka
  • stanovuje obsah sousedských poměrů
  • není kogentní

Vězte, že mimo obecných zásad, na kterých stojí nový občanský zákoník, nic nebrání, aby si sousedé ujednali něco jiného. Mohou tak učinit obligačně - pak jednání zavazuje je a dědice, nebo věcněprávně - zřízením věcného břemene zapsaného do katastru nemovitostí, které bude závazné i pro další nabyvatele.

6.1 ZMĚNY V PRÁVNÍ ÚPRAVĚ SOUSEDSKÝCH PRÁV

Nové pojmy

  • rozhrada
  • přestavek
  • přídatné spoluvlastnictví

Změna právní úpravy

  • podrobněji a přesněji upravena pravidla omezující vlastnické právo
  • rozlišení přímých a nepřímých imisí
  • pravidla pro porosty na hranicích pozemků

Nová právní úprava

  • řešení imisí způsobených úředně povoleným postupem

Sousedská práva, která omezují výkon individuálních vlastnických práv podle NOZ

  • zákaz imisí a vnikání zvířat
  • práva k věcem, nacházejícím se na pozemku jiného vlastníka
  • zákaz odstraňování kořenů stromů nebo jeho větví
  • zákaz ohrožení sousedovy stavby například úpravami vlastního pozemku
  • právo vstupu na sousední pozemek

6.2 ZÁKONNÉ OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA

Individuální vlastnické právo, případně i jeho výkon obecně, omezují práva sousedícího vlastníka. I když tedy něco vlastníme, jsou naše práva současně omezena - třeba právě právem souseda.

NOZ v §1012 stanoví, že

Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se však zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.“

POZOR:

Ustanovení jsou použitelná nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv. imisemi vlastníka druhého pozemku (pozemek zasažený imisemi).

V případě sporu to bude soudce, který bude posuzovat nepřiměřenost jednání či míru porušení ve vztahu k poměrům. Důvodová zpráva v tomto směru nedává návod, co by mohlo být považováno za závažné porušení, reálné využití ukáže až rozhodovací praxe. Podstatné je i hledisko místních poměrů.

Omezení vlastnického práva obsahuje §1013 odst. 1 NOZ.

Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.“

6.3 IMISE

Základem úpravy sousedských práv jsou ustanovení o imisích. Proniká-li od souseda něco do mé sféry, mluvíme o imisi. Imise mohou být někdy nezávadné (vůně kvetoucích stromů na sousedním pozemku), někdy nepříjemné a obtěžující.

Zákon rozlišuje mezi:

  • imisemi přímými (např. svádění vody trativodem na sousední pozemek), které jsou zakázány vždy - výjimka zvláštní právní důvod, založený smlouvou;
  • imisemi nepřímými (spad popílku, šíření hluku) - zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku;
  • imisemi z úředně schváleného provozu závodu nebo zařízení.

Nepřímou imisí je jakákoli ne/činnost způsobující např. vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek, která však nebyla původcem přímo zamýšlena, ale je jen vedlejším účinkem jeho jednání (může se jednat i o vnikání zvířat na cizí pozemek).

Zákaz imisí vychází ze současné úpravy v §127 OZ. Liší se však ve výčtu imisí, kdy dochází k zobecnění (pod pojmem plyn je třeba myslet jako dosud i kouř, páry) a vydělení některých z nich do samostatné úpravy. Výčet imisí v §1013 NOZ není taxativní, resp. vyjmenovává možné případy imisí, které lze podle konkrétního případu rozšířit.

Speciálně jsou upravena vlastnická omezení zákazem imisí (§1013) doplněným zvláštními opatřeními, týkajícími se:

  • úprav pozemku,
  • stavebních prací na sousedním pozemku,
  • užívání cizího prostoru,
  • chovu zvířat a pěstování rostlin.

Ten, kdo je rušen, se může u soudu domáhat zákazu činnosti, která jej obtěžuje. Je-li žaloba důvodná, soud nařídí sousedovi, aby se zdržel protiprávních zásahů do žalobcova vlastnictví. Pokud vlastníku nemovitosti byla způsobena imisemi škoda, bude ji škůdce povinen nahradit. Zdržovací žalobu však nemůže, nejedná-li se o imise přímé, podat vlastník „postiženého“ pozemku v případě úředně schváleného provozu závodu či zařízení.

6.4 IMISE ZPŮSOBENÉ ÚŘEDNĚ POVOLENÝM POSTUPEM

POZOR:

Pokud způsobuje imise obchodní závod nebo jiné zařízení (soukromá nemocnice), které bylo úředně povoleno, dává tím veřejná moc najevo, že provoz objektu je v souladu s veřejným zájmem. Vlastníci nemovitostí, kteří jsou dotčeni hlukem, pachem, otřesy nebo jinými vedlejšími účinky, se nemohou vůči provozovateli domáhat omezení provozu nebo jeho zastavení.

Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, které bylo úředně schváleno, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích. Pokud provoz závodu nepřekračuje rozsah, v jakém byl povolen (a není tedy důvod pro

veřejnoprávní sankci), je finanční kompenzace vzniklé újmy hospodárnějším řešením, než jaké by znamenalo uložení povinnosti odstranit příčinu vzniklé újmy (tj. např. odstranění stavby, zákaz provozu).

6.5 ÚPRAVY POZEMKŮ, STAVBY A STAVEBNÍ PRÁCE

Nový občanský zákoník obsahuje v §1018 - 1022 podrobnou úpravu týkající se soukromoprávních pravidel pro provádění staveb či stavebních úprav pozemku, které by mohly ovlivnit sousední pozemek.

Jedná se o:

  • zákaz úprav pozemku, kterými by sousední pozemek ztratil náležitou oporu;
  • úprava stavby proti stékání vody, padání sněhu či ledu na sousední pozemek;
  • nebránění přítoku vody pro spodní sousedův pozemek;
  • nezřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice.

6.5.1 Zákaz ohrožení pozemku

Pozemek nesmí být upraven tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu, ledaže se provede jiné dostatečné upevnění (§1018 NOZ). Nejedná se o ustanovení nové. Pro zavedení zásady stavba součástí pozemku již není rozlišováno mezi ohrožením staveb a pozemků. Daná úprava se však použije i pro stavby, které zůstanou i nadále nemovitou věcí. Na základě tohoto ustanovení vlastník nesmí ohrozit sousedovu stavbu ani pozemek úpravami vlastního pozemku nebo stavby bez toho, aby učinil dostatečná upevňovací a jiná opatření.

S navrhovanou právní úpravou nového občanského zákoníku souvisí také postupy podle stavebního zákona, které však mnohdy nebyly dosud sladěny. V rámci stavebních úprav pozemků a stavebních prací tak doporučuji primárně respektovat veřejnoprávní úpravu. Většina stavebních záměrů, ať již nových či úpravy stávajících, potřebuje schválení ze strany příslušného stavebního úřadu, minimálně ve formě územního souhlasu (případně pak územního rozhodnutí). Územní souhlas podle novely provedené zákonem č. 350/2012 Sb., předpokládá souhlas vlastníka sousedního pozemku s realizací stavebního záměru, provedený na situačním výkresu. Je tedy dobré záměry navrhovat tak, aby splňovaly povinnosti stanovené veřejným právem (stavební zákon) s respektem pro i na pravidla sousedská. Stejně tak i u stavebních záměrů nepodléhajícím schválení stavebním úřadem - §79 odst. 2 a §80 odst. 3 stavebního zákona.

6.5.2 Právo vstupu na sousední pozemek za účelem údržby

Často se v praxi stává, že údržba nebo hospodaření na vlastním pozemku nejsou možné bez vstupu na cizí pozemek. Proto se zachovává dosavadní pravidlo, že soused musí umožnit sousedovi, pokud je to nezbytné, takový vstup umožnit.

Nové pravidlo se formuluje pro případ nezbytných stavebních prací. Není-li zřízení stavby nebo její oprava, obnova, popřípadě zbourání možné bez vstupu na sousední pozemek, musí vstup vlastník pozemku umožnit, pokud tomu nebrání vážný důvod (§1022 NOZ). Vlastník pozemku má v takovémto případě nárok na přiměřenou odměnu - náhradu za to, že obtěžování strpí.

Stavební práce jsou nezřídka spojeny s úpravami pozemku, na němž jsou prováděny. Stavební činnost může mnohdy ovlivnit již realizované stavby, proto je zde dána možnost vlastníku ohroženého pozemku preventivně se domáhat, aby se takové práce neprováděly, ledaže investor provede taková opatření, která nebezpečí odvrátí (např. zvláštní opěrnou zeď)37). Vstup na sousední pozemek pro případ nezbytných opatření upravuje i stavební zákon, a to v §141, který stanoví:

„Pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická práva nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi účastníky nedošlo k dohodě. Účastníkem řízení je ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny“.

Mimo to ještě zákon stanoví tomu, v jehož prospěch byla povinnost uložena:

  • co nejméně rušit užívání sousedních pozemků,
  • předcházet svou činností škodám,
  • po skončení prací uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu.

Povinnost umožnit vstup na sousední pozemek za účelem realizace stavby, údržby, úpravy či odstranění stavby je řešeno jako veřejnoprávní oprávnění, které lze správním orgánem nařídit.

6.5.2.1 Zateplení domu a sousedské právo

V souvislosti s touto kapitolou je třeba čtenáře seznámit s důležitou judikaturou, která se vztahuje k problematice zateplování v případě, pokud předmětná stavba stojí přímo na hranici pozemku a současně nemáte se sousedem právě idylické vztahy.

Jestliže stavba stojí na hranici pozemku, lze její opravy a údržbu provádět ze sousedních pozemků. Za tímto účelem jak stávající OZ, tak NOZ stanoví, že vlastníci pozemku jsou povinni umožnit na nezbytně nutnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedních pozemků a staveb. V případě provádění údržby - včetně provádění zateplení domu na hranici pozemku - je nutné posoudit, zda provedením plánovaných úprav nedojde k zásahu do vlastnických práv vlastníka sousedního pozemku.

Ráda bych upozornila na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spisová značka 22 Cdo 1000/201038), kde byla řešena otázka neoprávněného zásahu do vlastnického práva z důvodu zateplení stěny. NS konstatoval, že zasahovat částmi stavby (např. zateplením stěny) do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné. Nelze v tomto případě vyhovět žalobě na umožnění vstupu na sousední pozemek za účelem takového (neoprávněného) zásahu. Zateplení stěny, která se nachází na samé hranici pozemků, by znamenalo trvalé omezení vlastníka sousedního pozemku a došlo by tak rozšířením stěny do prostoru k zúžení jeho pozemku, v čemž je spatřován neúměrný zásah do jeho vlastnického práva.

6.5.3 Stavba v těsné blízkosti společné hranice

Jedná se o nově navrhnuté právo pro vlastníka pozemku, které má zabránit sousedovi, aby v těsné blízkosti společné hranice pozemku zřídil stavbu (jak dočasnou nebo trvalou). Podle důvodové zprávy má jít o ustanovení preventivní povahy, jehož účelem je předem zabránit narušení sousedských práv, například při hrozbě zastínění sousedního pozemku, při hrozbě vnikání slepic na sousední pozemek. Uplatnění práva je vázáno na existence rozumného důvodu, který se posoudí podle objektivních hledisek se zřetelem k místním poměrům a k tomu, co lze na sousedovi spravedlivě požadovat a co už nikoli.

Podle důvodové zprávy lze pro posouzení užít kritéria stanovená prováděcími předpisy stavebního práva - odkaz na vyhlášku č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Mnohem vhodnější je v této souvislosti upozornit na existenci vyhlášky č. 501/2006 Sb., o využití území, která stanoví vzájemné odstupy staveb přesně s vymezením metrů od hranice pozemku. Otázkou zůstává i vágní určení „těsná blízkost“.

Umístění stavby v území povoluje stavební úřad. Ten je vázán předpisy veřejného práva. Nelze povolit umístit stavbu blíže k hranici pozemku, než je uvedeno ve vyhlášce. Sice jsou možné výjimky, ale i o té se rozhoduje ve správním řízení, ve kterém by měly být posouzeny i veškeré požadavky sousedů.

6.5.4 Úprava stavby proti stékání vody, padání sněhu či ledu na sousední pozemek

Za imise se považuje i voda, a to jak ve skupenství tekutém, tak pevném (sníh, led).

Na základě této úpravy tak vlastník pozemku je ve vztahu ke stékající vodě oprávněn požadovat úpravu stavby na sousedním pozemku, ledaže voda stéká z výše položeného pozemku přirozeným způsobem.

Naopak vlastník pozemku vyžadujícího přítok vody může na sousedovi s výše položeným pozemkem požadovat, aby nebránil v odtoku pro něj potřebného množství vody.

6.5.5 Zásahy nad pozemkem i pod pozemkem

Prostor nad povrchem i pod povrchem, jak vyplývá z důvodové zprávy, může být využíván (a také je) vzhledem k vývoji technologií různým způsobem. Jednotlivá pravidla jsou upravena dílčími veřejnoprávními právními předpisy a toto ustanovení si jich (podle důvodové zprávy) „nevšímá“ a nezasahuje do nich. Autoři předpokládali, že se může vyskytnout případ speciálně neupravený, a proto navrhly tuto obecnou klauzuli, že „je-li tu důležitý důvod a nemá-li vlastník rozumný důvod tomu bránit, musí strpět užívání prostoru nad pozemkem i pod pozemkem“.

Úprava rovněž řeší případ změny poměrů, a to tak, že odpadne-li důležitý důvod, nemůže osoba, která prostory užívala pro sebe odvodit nějaké další právo do budoucna. V případě, že na pozemku bylo zbudováno úředně schválené zařízení, nemůže vlastník pozemku požadovat odstranění zařízení, ale pouze žádat náhradu škody.

6.6 ZVLÁŠTNÍ REŽIM PRO STROMY V BLÍZKOSTI SPOLEČNÝCH HRANIC POZEMKŮ RŮZNÝCH VLASTNÍKŮ

NOZ upravuje zvláštní režim pro stromy v blízkosti společných hranic pozemků různých vlastníků. Upravuje situace, kdy je třeba:

  • odstranění přesahujících větví a kořenů sousedním vlastníkem,
  • odstranění přesahujících částí jiných rostlin,
  • omezit výsadbu či odstranit strom,
  • upravit vlastnická práva stromů na hranici.

6.6.1 Zákaz odstraňování kořenů stromů nebo jeho větví

Ke střetu vlastníků sousedních nemovitostí dochází i přesahují-li větve stromů nad pozemek souseda. Jak píše prof. Eliáš, stromu neporučíš, roste si, jak chce. Staré právo založilo sousedovi právo odstranit větve nebo kořeny stromu přesahující na jeho pozemek, pokud tak učiní šetrně a ve vhodné roční době. Soused se souseda nemusel ptát, ani mu své rozhodnutí oznámit.

POZOR:

NOZ vychází z poznání, že vlastník se ke svému vlastnictví chová šetrněji, a proto nově požaduje, aby soused nejprve vyzval souseda, aby přerůstající části odstranil. Teprve pokud tak neučiní, má vlastník sousedního pozemku právo odstranit převisy a porosty sám. To však jen v případě, že sousedův strom skutečně vadí - stíní do oken, bere živiny pěstovaným rostlinám, zanáší spadaným listím bazén apod. Rozprostírá-li sousedův ořešák větve nad mým kompostem v odlehlém koutu pozemku, podle Eliáše není rozumný důvod strom poškozovat.

Právo se neuplatní, je-li na sousedním pozemku les nebo sad, tvoří-li stromy rozhradu (rozhraničení nahrazující oplocení) nebo jde-li o chráněný strom. V tomto ohledu se uplatní předpisy o ochraně životního prostředí. Pokud větve přerůstají nad můj pozemek, vzniká rovněž otázka, komu patří plody. Jsou toho, komu patří strom. Proto musíme umožnit sousedovi vstup na náš pozemek, aby si plody očesal. Jiná je situace s plody, které ze stromu spadnou. Ty se stávají vlastnictvím vlastníka pozemku, na který spadly.

6.6.2 Omezení výsadby stromů u hranice pozemků §1017

Některé stromy mohou představovat pro sousední nemovitost potenciální nebezpečí, neboť dorostou-li do plné síly, mohou svými kořeny pod zemí vážně narušit i zdi nemovitostí. NOZ umožňuje zasáhnout preventivně a požadovat odstranění stromů představujících pro sousedův pozemek riziko hrozící do budoucna. Rovněž je umožněno, aby vlastník sousedního pozemku, má-li pro to vážný důvod, požadoval, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků.

„Nestanoví-li jiný právní předpis nebo neplyne-li z místních zvyklostí něco jiného, platí pro stromy dorůstající obvykle plné výšky 3 m jako přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m“.

Podle důvodové zprávy právo souseda bránit sázení stromů v těsné blízkosti hranic pozemků zakládá větší počet evropských zákoníků. Navržené ustanovení lze aplikovat, nebrání-li tomu jiné právní předpisy, zejména §8 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny a §8 vyhlášky č. 395/1992 Sb., stanovující, ve kterých případech se vyžaduje veřejnoprávní povolení ke kácení stromů a ve kterých se nevyžaduje.

6.6.3 Problematika suchých a nemocných stromů na pozemku souseda, které ohrožují majetek případně i zdraví

V případě, kdy soused má na svém pozemku stromy, které jsou suché či nemocné a dochází k pádu větví, které poškozují majetek souseda či v důsledku pádu větví či stromu je ohroženo zdraví, a se sousedem se na jejich prořezání či pokácení není možné nedomluvit, je třeba postupovat následovně:

Péče o dřeviny, zejména jejich ošetřování a udržování, je povinností vlastníků vyplývající mimo jiné i z §7/1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. Pokud však vlastník pozemku či nájemce neprovedou patřičnou sanaci tak, aby byla odstraněna příčina či o pokácení dřevin nepožádá vlastník pozemku na příslušném Obecním úřadě sám, což by za využití §8 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny ve vazbě na vyhl. č. 189/2013 Sb., o ochraně dřevin a povolování jejich kácení, primárně měl a mohl, nabízejí se tato řešení:

Zákon v souvislosti s kácením dřevin souseda rozlišuje dvě situace. První reflektuje nebezpečí daného stromu na okolí, tedy Vaše bezprostřední ohrožení na majetku a zdraví (tzv. havarijní kácení), druhá situace upravuje možnost pokácení dřevin, které jsou napadané chorobou. Ač se může jednat o totéž, pozor, každá situace vyžaduje jiný postup. Uvedené instituty samozřejmě nelze využít v případech, kdy stromy jsou zdravé a jen narušují naši pohodu bydlení tím, že nám stíní či brání ve výhledu.

Posouzení kvality dřevin, jejich případné napadení chorobou a míru ohrožení, provádí dendrolog, odborník na dřeviny, případně arborista, odborník v oboru péče o dřeviny rostoucí mimo les, vyhledávaný zejména pro speciální zásahy na dřevinách. Pokud tedy jste v situaci, že soused nereaguje na Vaše výzvy, pozvěte si specialistu, který nebezpečný strom posoudí a vypracuje dendrologický posudek. Tento bude podkladem pro další jednání, ať už pro havarijní kácení nebo pro žádost o provedení nezbytných zásahů podle §7 odst.2 zákona č. 114/1992 Sb. 

Havarijní kácení

V případě dřevin, které svým stavem zřejmě a bezprostředně ohrožují život či zdraví nebo hrozí-li škoda značného rozsahu, je možné provést pokácení bez předchozího povolení. Pokácet stromy, které bezprostředně ohrožují, je na základě §8 odst. 4 umožněno i třetím osobám, nemusí se jednat výhradně o vlastníka pozemku. Musí však být splněna objektivní podmínka bezprostředního ohrožení. V daném případě je ten, kdo kácení provádí, oprávněn vstoupit na pozemek k provedení zásahu, a případné oplocení pozemku nebrání provedení pokácení takto nebezpečných dřevin. Osoba, která kácení provede, je povinna pokácení oznámit orgánu ochrany přírody, a to do 15 dnů od jeho provedení. V rámci využití daného ustanovení doporučujeme neriskovat a takto poškozené dřeviny nekácet sami, ale obrátit se například na příslušný hasičský útvar, který je k těmto zásahům uzpůsoben. Pro prokázání bezprostředního ohrožení Vám pomůže posudek dendrologa, který osobě zajišťující havarijní kácení předložíte.  

Nařízení kácení ze strany orgánu ochrany přírody a krajiny

V případě, že stromy souseda jsou napadeny chorobou a soused je nečinný, je třeba se o pomoc obrátit na orgán ochrany přírody a krajiny. V tomto případě nepůjde o Obecní úřad, kam se obracíme s žádostí o kácení dřevin na svém pozemku. Obecní úřad nemá působnost nařídit odstranění dřevin z cizího pozemku. V daném případě je nutné se obrátit na příslušný orgán odboru životního prostředí s žádostí o provedení nezbytného zásahu podle §7 odst. 2 zákona č. 114/1992 Sb. Najdete je na obecních úřadech obcí s tzv. rozšířenou působností. Na základě tohoto ustanovení v případě výskytu nákazy dřevin epidemickými či jinými vážnými chorobami může uložit vlastníku provedení nezbytných zásahů, včetně pokácení dřevin orgán ochrany přírody. Vzhledem k tomu, že se nejedná o zcela běžnou agendu, na žádost není standardizovaný formulář, žádost je třeba si vypracovat samostatně a připojit dendrologický posudek. Orgán ochrany přírody může ve svém rozhodnutí o povolení kácení dřevin uložit žadateli přiměřenou náhradní výsadbu ke kompenzaci ekologické újmy vzniklé pokácením dřevin. Náhradní výsadbu lze uložit na pozemcích, které nejsou ve vlastnictví žadatele o kácení, jen s předchozím souhlasem jejich vlastníka.

6.7 PRÁVA K VĚCEM NA POZEMKU JINÉHO VLASTNÍKA

Občanský zákoník nově stanoví výslovnou ochranu vlastnického práva vlastníka cizí movité věci nacházející se na pozemku jiného vlastníka. Soused je povinen vydat takovou věc vlastníkovi či umožnit mu vstup na svůj pozemek a odnesení věci. Vlastník pozemku má právo na náhradu škody, která mu vznikne vyzvednutím a převzetím cizí věci. Pro zajištění náhrady způsobení škody svědčí vlastníku pozemku zadržovací právo k takové cizí věci.

6.7.1 Omezení vlastnického práva z důvodu nouze nebo naléhavého veřejného zájmu

Principy a podmínky vyvlastnění věci a omezení vlastnického práva z důvodu nouze nebo naléhavého veřejného zájmu zůstávají oproti dosavadní úpravě v zásadě beze změny. Ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu lze na nezbytnou dobu a v nezbytné míře použít vlastníkovu věc, pokud účelu nelze dosáhnout jinak (§1037 NOZ). Ve veřejném zájmu, který nelze uspokojit jinak, a jen na základě zákona lze vlastnické právo omezit nebo dokonce věc vyvlastnit. Omezený vlastník má nárok na plnou náhradu dotčeného majetku.39)

6.8 PRÁVNÍ ÚPRAVA SOUSEDSKÝCH PRÁV V PŘEHLEDU

Sousedská práva NOZ
OZ neupraveno
NOZ
§1018
Pozemek nesmí být upraven tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu, ledaže se provede jiné dostatečné upevnění.
§1019
(1) Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek. Stéká-li však na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku voda, zejména pokud tam pramení či v důsledku deště nebo oblevy, nemůže soused požadovat, aby vlastník tohoto pozemku svůj pozemek upravil.
(2) Je-li pro níže položený pozemek nutný přítok vody, může soused na vlastníku výše položeného pozemku požadovat, aby odtoku vody nebránil v rozsahu, ve kterém vodu sám nepotřebuje.
§1020
Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků.
§1021
Vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak; soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou.
§1022
(1) Nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné.
(2) Žádosti nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací.
§1023
(1) Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit.
(2) Z takového užívání cizího prostoru nemůže nikdo odvodit právo, jehož by se mohl někdo dovolávat po odpadnutí důvodu, který k užívání opravňoval; pokud však v důsledku tohoto užívání vzniklo úředně schválené zařízení, může vlastník žádat náhradu škody.
§1015
Způsobila-li movitá věc na cizím pozemku škodu, může ji vlastník pozemku zadržet, dokud neobdrží jinou jistotu nebo náhradu škody.
§1016
(1) Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku. To neplatí, je-li sousední pozemek veřejným statkem.
(2) Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Jemu také náleží, co z odstraněných kořenů a větví získá.
(3) Části jiných rostlin přesahující na sousední pozemek může soused odstranit šetrným způsobem bez dalších omezení.
§1017
(1) Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků, a vysadil-li je nebo nechal-li je vzrůst, aby je odstranil. Nestanoví-li jiný právní předpis nebo neplyne-li z místních zvyklostí něco jiného, platí pro stromy dorůstající obvykle výšky přesahující 3 m jako přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m.
(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, je-li na sousedním pozemku les nebo sad, tvoří-li stromy rozhradu nebo jedná-li se o strom zvlášť chráněný podle jiného právního předpisu.

6.9 SOUSEDSKÁ PRÁVA VE SVĚTLE JUDIKATURY NEJVYŠŠÍHO SOUDU

I ve věcech sousedských práv Nejvyšší soud přijal rozhodnutí, která reagují na novou právní úpravu. Častým problémem jsou imise, kterými soused obtěžuje užívání pozemku souseda. Sousedským právům, využití aplikace přechodných ustanovení a posouzení imisí nepřiměřených místním poměrům vznikajících z provozu úředně schváleného závodu, se věnuje rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 561/2015 ze dne 15. 2. 2017.

Důležitou právní větu týkající se vlastníků silnic ve vazbě na imise způsobené pozemními komunikacemi vynesl Nejvyšší soud v rozhodnutí 22 Cdo 3277/2014, kdy podle této Vlastník dálnice, silnice, místní komunikace nebo chodníku odpovídá podle §1013 odst. 1 o. z. za imise, které vznikly v důsledku stavebního stavu nebo dopravně technického stavu těchto komunikací, neodpovídá však bez dalšího za imise vzniklé v důsledku provozu na těchto komunikacích. V uvedeném rozhodnutí se Nejvyšší soud vyjádřil k předchozí právní úpravě a možnosti použitelnosti judikatury, kdy uvedl že:  

Dovolací soud poznamenává, že přes rozdíly ve formulacích §1012 a 1013 odst. 1 o. z. a §127 odst. 1 obč. zák. vychází nová úprava z obdobných principů ochrany proti imisím, a lze tak i nadále přiměřeně vycházet z dosavadní judikatury. I když soud prvního stupně žalobu posoudil před 1. 1. 2014 podle §127 odst. 1 obč. zák., odvolací soud, který rozhodoval o odvolání po tomto dni, aplikoval správně §1013 odst. 1 o. z. (viz §3028 odst. 2 o. z.); na hmotněprávním a ani procesním postavení účastníků se po 1. 1. 2014 v této věci nic zásadně nezměnilo. Ustanovení §127 odst. 1 obč. zák. ohledně imisí (obtěžování sousedů hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, jakož i vnikáním chovaných zvířat na sousedící pozemek) se totiž - přes odlišné slovní vyjádření - obsahově neliší od §1013 odst. 1 o. z. (podrobně viz též věc Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3940/2014).

„Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit“ (§1012 o. z., věta druhá).

„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod“ (§1013 odst. 1 o. z. - pro úplnost Nejvyšší soud dodává, že na imise vyvolané provozem na pozemních komunikacích nelze vztáhnout §1013 odst. 2 o. z. - nejde totiž o „provoz závodu nebo jiného podobného zařízení“).

V rozsudku ze dne 26. dubna 2006, sp. zn. 22 Cdo 223/2005, Nejvyšší soud uvedl: „Soud rozhodující o návrhu na ochranu podle uvedeného ustanovení (§127 odst. 1 obč. zák.) se nemůže omezit jen na konstatování, že namítaný zásah je v souladu se stavem v místě obvyklým, ale musí vždy zohlednit míru přiměřenou poměrům (které by měly být)“. Jde tak o reakci na případ, kdy v určitém konkrétním místě souběhem okolností vzniknou místní poměry, které se významně liší od poměrů v jiných podobných místech a z hlediska zásadních zásad, na kterých spočívá soukromé právo (dobré mravy, ochrana života a zdraví, svobody, cti, důstojnosti a soukromí, zákaz zneužití práva - viz §2 a násl. o. z.), se jeví jako nežádoucí. Tak pokud v obytném domě bydlí více hlučných osob, a je tam proto hluk vyšší, než je v takových domech obvyklé, nelze vyjít z toho, že se určitá míra obtěžování hlukem stala v místě obvyklou. Pokud by soud vyšel z doslovného výkladu §1013 odst. 1 o. z. a za místní poměry považoval ty, které skutečně v místě panují, bez ohledu na stav obvyklý v jiných podobných místech, pak by byla ochrana před imisemi vyloučena (stav, proti kterému by se žalobce bránil, by byl v souladu s „mírou přiměřenou místním poměrům“).

Je též třeba přihlédnout ke společenskému významu výkonu práva, který způsobuje imise (viz též rozsudek ze dne 27. května 2004, sp. zn. 22 Cdo 1421/2003, - R 14/2006). Uvedené se uplatní i při výkladu a aplikaci §1013 odst. 1 o. z.

Problematikou obtěžování nad míru přiměřenou poměrům se dovolací soud zabýval např. v rozsudku publikovaném jako R 14/2006; v této věci šlo o obtěžování včelami. Nejvyšší soud uvedl: „Žalobní návrh je třeba formulovat tak, že žalovaný je povinen zdržet se obtěžování žalobce včelami z chovu na (v žalobě uvedeném) pozemku žalovaného, pronikajícími na (v žalobě uvedenou) nemovitost žalobce (v žalobním petitu nelze žádat, aby žalovanému byla uložena povinnost zdržet se obtěžování žalobce včelami z jeho chovu „nad míru přiměřenou poměrům“). Jestliže soud zjistí, že dochází k obtěžování žalobce nad míru přiměřenou poměrům (příp. že jde o vážné ohrožení výkonu jeho práva), žalobě vyhoví a v odůvodnění rozsudku vymezí míru obtěžování, která je ještě v dané věci přiměřená poměrům a míře obtěžování v dané věci. V řízení o výkon rozhodnutí pak bude soud zkoumat, zda obtěžování žalobce se snížilo na míru přiměřenou poměrům, uvedenou v odůvodnění vykonávaného rozsudku. Zjistí-li soud, že obtěžování žalobce míru přiměřenou poměrům nepřesáhlo a nejde o vážné ohrožení výkonu jeho práva, žalobu zamítne“. Závěry zde uvedené lze přiměřeně a s modifikacemi vyvolanými zvláštní povahou imisí z pozemních komunikací použít i v této věci.

Obdobnou otázkou obtěžování hlukem z komunikace se zabýval Ústavní soud v nálezu ze dne 11. ledna 2012, sp. zn. I. ÚS 451/11; na tento nález pak Nejvyšší soud navázal v rozsudku ze dne 28. ledna 2015, sp. zn. 22 Cdo 3559/2012, publikovaném na www.nsoud.cz.

V citovaném nálezu Ústavní soud dovodil (dále jsou reprodukovány ty pasáže, které Nejvyšší soud akceptuje a nadále z nich vychází), že obec jakožto vlastník místní komunikace je povinna strpět obecné užívání této komunikace bez možnosti regulovat provoz na ní. Takové oprávnění náleží (s výjimkami stanovenými v §24 odst. 8 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, týkajících se případů, kdy hrozí nebezpečí z prodlení) - a to i v případě uzavření či částečného uzavření místní komunikace ve smyslu §24 odst. 2 tohoto zákona - příslušnému silničnímu správnímu úřadu; s vlastníkem pozemní komunikace je žádost o uzavírku pouze projednána. Analogicky lze poukázat na vyloučení odpovědnosti obce za škody vyplývající z provozu na pozemních komunikacích, jež je přímo zakotveno v §27 odst. 4 zákona č. 13/1997 Sb., podle něhož platí, že vlastník dálnice, silnice, místní komunikace nebo chodníku odpovídá podle obecných právních předpisů vlastníkům sousedních nemovitostí za škody, které jim vznikly v důsledku stavebního stavu nebo dopravně technického stavu těchto komunikací; neodpovídá však za škody vzniklé vlastníkům sousedních nemovitostí v důsledku provozu na těchto pozemních komunikacích. I tato koncepce vyloučení odpovědnosti za škodu způsobenou provozem na pozemních komunikacích zjevně vychází ze skutečnosti, že - na rozdíl od technického nebo stavebního stavu komunikací - je provoz na ní vlastníkem komunikace neovlivnitelný. Ústavní soud nicméně nezpochybnil, že vlastnická práva vedlejších účastníků byla a jsou za daného stavu věci imisemi hluku porušována; to se však podle něj neděje v míře nepřiměřené místním poměrům.

Ústavní soud též nesdílel názor, že posouzení způsobu splnění obecné povinnosti zdržet se obtěžování hlukem je výlučně otázkou případného výkonu rozhodnutí (exekuce). Podle Ústavního soudu je třeba zvážit i reálnost takového požadavku, a to s přihlédnutím k faktickým možnostem povinného subjektu (markantně vystupujícím do popředí u vlastníka veřejné komunikace), včetně jeho možností funkčních i finančních.

Ústavní soud v citovaném nálezu neuvedl, jak mají osoby, rušené nadměrným hlukem z pozemní komunikace, postupovat, chtějí-li se proti obtěžování bránit; z jeho nálezu však nelze ani dovodit, že by „bez dalšího“ bylo vyloučeno uložit obci povinnost zdržet se rušení hlukem pocházejícím z provozu na pozemních komunikacích; to platí i pro jiné územní samosprávné celky.

Dovolací soud považuje pro posuzování imisí z provozu na pozemních komunikacích za významný závěr, podle kterého je třeba přihlížet ke specifickým rysům provozu na pozemní komunikaci, zejména k §27 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích, jakož i k tomu, že územní samosprávný celek (obec) nemůže provoz na komunikaci regulovat. Mohou-li regulovat provoz na komunikacích územní samosprávné celky jen v rámci tzv. přenesené působnosti, pak je taková regulace, pokud by mohla omezit imise způsobené ze silničního provozu, především věcí státu. Dále vychází z toho, že protiprávní stav (obtěžování relevantními imisemi) nemůže být zhojen jen tím, že trvá dost dlouho.

Vlastník komunikace nemá v zásadě možnost ovlivnit provoz na ní; to ovšem neznamená, že neodpovídá za stav komunikace (§27 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích). Vlastník dálnice, silnice, místní komunikace nebo chodníku proto odpovídá podle §1013 odst. 1 o. z. za rušení (imise), které vznikly v důsledku stavebního stavu nebo dopravně technického stavu těchto komunikací; neodpovídá však bez dalšího za imise vzniklé jen v důsledku provozu na těchto pozemních komunikacích.

Je tedy třeba vymezit podmínky a způsob ochrany vlastníků sousedních nemovitostí před imisemi (zejména hlukem), pocházejícími z provozu na pozemních komunikacích, ve vztahu k jejich vlastníkovi. Vzhledem k žalobnímu návrhu i žalobním tvrzením jde v této věci jen o otázku rušení vlastníka pozemků sousedících s pozemními komunikacemi imisemi; nejde tu tedy o ochranu jiných základních práv a hodnot (např. zdraví, soukromí), chráněných právním řádem.

Domáhá-li se žalobce ochrany proti rušení (imisím) pocházejícím z pozemní komunikace, soud nejprve zjistí, zda jde o rušení přesahující míru přiměřenou poměrům a zda omezuje obvyklé užívání nemovitosti (tj. podobných nemovitostí u podobných komunikací); přitom přihlédne k tomu, zda imise (zde hluk a prašnost) obtěžující žalobce přesahují limity stanovené v hygienických, příp. jiných veřejnoprávních předpisech (tyto limity jsou však jen pomocným, byť významným ukazatelem - srov. §1 o. z. ohledně vztahu veřejného a soukromého práva). Dále zjistí, zda imise obtěžující žalobce mají alespoň zčásti původ ve stavebním stavu komunikace (resp. v jiných okolnostech přičitatelných žalovanému, např. ve frekvenci a kvalitě úklidu komunikace) a zda jsou ovlivnitelné jejími úpravami (přitom přihlédne k poměru mezi náklady na protihluková či jiná opatření a jejich přínosem ke snížení hlukové zátěže žalobce). V kladném případě uloží žalovanému, aby se zdržel rušení žalobce konkrétními imisemi (zde hlukem, resp. pronikáním prachu z komunikace specifikované ve výroku rozsudku); v odůvodnění rozsudku též uvede, jaké závady je třeba za účelem zamezení imisí či snížení jejich míry odstranit, resp. jaká opatření učinit. V řízení o výkonu rozhodnutí bude soud zkoumat, zda žalovaný provedl opatření, která měla vést ke snížení míry imisí; je třeba vzít v úvahu i to, že po odstranění závad nemusí v důsledku provozu na komunikaci, který žalovaný nemůže ovlivnit, dojít ke snížení imisí nad míru přiměřenou poměrům.

V poměrech projednávané věci tedy skutečnost, že žalovaný (kraj) jako vlastník silnice je povinen „strpět její obecné užívání bez možnosti regulovat provoz na ní“ bez dalšího neznamená, že nemůže ovlivnit imise z takového provozu pomocí jiných nástrojů. Tvrzení žalobce (podpořená mimo jiné též fotodokumentací založenou ve spisu a znaleckým posudkem) a další zjištění o špatném stavu silnice a jeho vlivu na prašnost a hlučnost provozu však soudy opomenuly; právní posouzení, které nevzalo do úvahy tyto relevantní skutečnosti, je tak předčasné a tudíž i nesprávné.

Soudy nepostupovaly zcela správně ani při posouzení otázky, zda obtěžování žalobce hlukem a prachem z provozu na komunikaci přesahuje míru přiměřenou poměrům. Měly zvážit, zda žalobce je obtěžován imisemi v míře nepřiměřené místním poměrům (i v podobných lokalitách) a zda imise podstatně omezují obvyklé užívání pozemku (včetně budovy, která je jeho součástí). Soud prvního stupně uvedl, že hluk překračuje hygienické limity a že na místě je zvýšená prašnost. Nicméně konstatoval, že obtěžování nepřekračuje míru přiměřenou poměrům; odkázal přitom na to, že v době, kdy žalobce nemovitost koupil, zde byly poměry, které se odvíjejí od „zcela legitimního provozu blízkého kamenolomu, tyto poměry byly žalobci známy…“ (str. 16 rozsudku); tento závěr převzal i odvolací soud. Uvedený názor však dovolací soud považuje za předčasný.

Při zkoumání, zda jde o případ, kdy imise vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku (obtěžují jej nad míru přiměřenou poměrům) je třeba zvážit, jaká je v dané lokalitě s přihlédnutím k jiným obdobným lokalitám (tj. například k tomu, zda jde o město, vesnici nebo o pozemky sloužící jen k zemědělskému využití) přiměřená míra konkrétních imisí, tj. obtěžování hlukem a prachem, a jaká je míra imisí v dané věci. V dané věci však soudy neučinily konkrétní zjištění, jaká by míra přiměřená poměrům mohla být ještě tolerována; není zřejmé, o co se (do určité míry implicitní) závěr, že jde o míru přiměřenou poměrům v okolí (jakéhokoliv) kamenolomu, opírá. Soud rozhodující o návrhu na ochranu podle §1013 odst. 1 o. z. se nemůže omezit jen na konstatování, že namítaný zásah je v souladu stavem v místě obvyklým, ale musí vždy zohlednit míru přiměřenou poměrům (které by měly být; podle nového občanského zákoníku musí zjistit, jaké je „obvyklé užívání pozemku“, tj. obvyklé užívání v obdobných lokalitách, což není v zásadě nic jiného než zjištění míry imisí, jaká je v obdobných lokalitách přípustná). Do úvahy je třeba vzít i to, zda obtěžování překračuje meze stanovené správním (hygienickým apod.) předpisem (srov. přiměřeně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. února 2008, sp. zn. 22 Cdo 3532/2006). Ani z těchto hledisek se soudy věcí komplexně nezabývaly, jen obecně konstatovaly, že jde o rušení v míře přiměřené poměrům.

Soudy též poukázaly na to, že v době, kdy žalobce nemovitosti kupoval, tu již byl určitý stav imisí, který mu musel být znám. To však podle dovolacího soudu neznamená, že je žalobce „bez dalšího“ povinen jej snášet. V zásadě platí, že buď byl tento stav v souladu s §1013 odst. 1 o. z. (odpovídal obvyklé hlučnosti a prašnosti na podobných místech, na kterých byl stavební stav silnice vyhovující, nešlo tak o obtěžování vyvolané stavem vozovky v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezující obvyklé užívání pozemku žalobce) a pak nejde z tohoto hlediska o relevantní imisi, nebo s ním v souladu nebyl, a pak jej žalobce nemusí trpět.

Soudy též přihlédly k tomu, že žalovaný provádí pravidelnou údržbu komunikace. Jde jistě o skutečnost svědčící v jeho prospěch, nicméně bylo ještě třeba zjistit, zda by obtěžování prachem významněji nepokleslo, pokud by údržba a úklid byly prováděny častěji, byť v rozsahu, který lze po žalovaném spravedlivě (rozumně) požadovat.

Lze tedy uzavřít, že v dalším řízení bude třeba zjistit, zda obtěžování žalobce nepřesahuje míru, v jaké obvykle imise vnikají na pozemky s budovami v obdobných lokalitách a zda podstatně omezují obvyklé užívání nemovitostí žalobce. Jestliže se poté, co soud takto komplexně zhodnotí míru obtěžování žalobce, ukáže, že o relevantní imise jde, bude se soud zabývat otázkou, zda žalovaný má objektivně možnost obtěžování nad míru přiměřenou poměrům a omezující obvyklé užívání pozemku buď zcela zabránit, nebo alespoň snížit jeho míru (zde zejména opravou či zvýšenou údržbou komunikace). Protože odvolací soud takto nepostupoval, spočívá jeho rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci.

Dovolací soud poznamenává, že samotný závěr, že obec nebo kraj jsou osobami, které nemají možnost regulací provozu na pozemní komunikaci imise ovlivnit, nepostihuje všechny aspekty ochrany osob postižených hlukem z provozu na ní [touto otázkou, jejíž řešení přesahuje rámec dovolacího řízení, se zabývá i judikatura Evropského soudu pro lidská práva, srov. případy G. D. proti Maďarsku ohledně porušení práva na obydlí v důsledku nadměrného silničního provozu, publikováno v ASPI pod ID JUD194008CZ, Arrondelle proti Spojenému království (č. stížnosti 7889/77), Powell a Rayner proti Spojenému království (rozsudek ze dne 21. února 1990, č. stížnosti 9310/81), L. O. proti Španělsku (rozsudek ze dne 9. prosince 1994, č. stížnosti 16798/90, odst. 51), Hatton a ostatní proti Spojenému království (rozsudek velkého senátu ze dne 8. července 2003, č. stížnosti 36022/97, odst. 118), F. proti Rusku (rozsudek ze dne 9. června 2005, č. stížnosti 55723/00, odst. 68 a 69]. Jsou-li v důsledku imisí vážně ohroženy život a zdraví, příp. soukromí člověka [§3 odst. 1 písm. a), §81 odst. 2 o. z. ], není podle okolností vyloučen ani postup podle §2903 odst. 2 o. z.

Z pohledu sousedských práv je zajímavý i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3940/2014, týkající se zastínění pozemku vzrostlými listnatými i jehličnatými stromy na hranici pozemku. V uvedeném rozsudku byly citovány závěry podporující možnost skrze civilní žalobu dosáhnout zdržení se zastínění pozemku v míře nepřiměřené. V uvedeném rozsudku Nejvyšší soud konstatoval, že  nový občanský zákoník v §1017 odst. 1 posiluje ochranu proti zastíněním pozemků stromy. Nelze tak přisvědčit dovolací námitce, že „proslunění pozemku není samozřejmým požadavkem“, jestliže mu brání vzrostlé stromy vysazené blízko společné hranice. Ostatně stínění jako imisi §1013 odst. 1 o. z. výslovně zmiňuje.

Nový občanský zákoník, stejně jako jeho předchůdce (byť ten nikoliv výslovně, ale implicitně - viz např. citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. dubna 2006, sp. zn. 22 Cdo 223/2005), zakazuje obtěžování jdoucí nad míru přiměřenou poměrům. Jde tu jak o poměry místní, tak o poměry druhové. Nyní občanský zákoník výslovně zakazuje obtěžování (konání toho, co působí, že imise „vnikají na pozemek jiného vlastníka“) a to „v míře nepřiměřené místním poměrům“ (zde jde o poměry existující v místě) a které „podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku“ (tedy užívání obvyklé v jiných podobných místech, zde jde o poměry „druhové“). Zákon tu používá neurčité pojmy a posouzení dané věci je vždy do značné míry na úvaze soudu. Je třeba vymezit, jaký okruh pozemků zahrnout pod pojem „obvyklé užívání“ (včetně budov, a to i těch, které se nestaly součástí pozemku). Tak nelze zcela srovnávat poměry v obytné části průmyslového města, jehož továrny přímo či nepřímo zajišťují zaměstnání pro významnou část obyvatel, s poměry v obci, zaměřené na turistiku a rekreaci, i když v obou těchto případech jde o užívání obytných domů.

Uvedený rozsudek se dále věnuje judikatuře vztahující se k oblasti imisí i ve vazbě na nový občanský zákoník a uvádí, že

Současná úprava ochrany proti imisím se inspirovala §364 obecného občanského zákoníku (OZO) ve znění III. dílčí novely. Jeho obsah ve zmodernizované podobě přejal §109 obč. zák. č. 141/1950 Sb., a poté - po novele provedené zákonem č. 131/1982 Sb. - šlo o §130a odst. 1 obč. zák.; po další novele č. 509/1991 Sb. pak byl obsah ustanovení §130a s mírnou úpravou „přesunut“ do §127 odst. 1 obč. zák.

Ze srovnání textu §127 odst. 1 obč. zák. a §1013 odst. 1 o. z. vyplývá, že obě tato ustanovení ukládají vlastníku povinnost zdržet se imisí (byť §127 odst. 1 obč. zák. tento termín neužívá, nade vší pochybnost o ně jde). Toto ustanovení dále obsahuje tzv. generální klauzuli, podle které se vlastníkovi zakazuje, aby „nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo vážně ohrožoval výkon jeho práv“ (nyní viz §1012 o. z., větu druhou). Obecně se uznávalo, že „u skutkové podstaty rušení tzv. imisemi je poskytnutí ochrany vázáno na určitou intenzitu rušení (tj. na překročení míry přiměřené poměrům“. Ze zprávy o zhodnocení rozhodování soudů ve věcech sousedských práv, projednané a schválené občanskoprávním kolegiem Nejvyššího soudu České socialistické republiky z 23. 6. 1987, Cpj 203/86, publikované pod č. 3/1988 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Ochrana podle uvedeného ustanovení nebyla poskytována proti nepodstatným zásahům, které jsou sousedé povinni navzájem trpět, protože jsou spojeny s obvyklým užíváním nemovitosti (K výkladu niektorých ustanovení noviel Zákona o rodine, Občianskeho zákonníka, Občianskeho súdneho poriadku a Notárskeho poriadku z roku 1982, Nejvyšší soud Slovenské socialistické republiky Cpj 13/85, č. 50/1985 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Dosavadní přístup judikatury k imisím podle §127 odst. 1 obč. zák. shrnul Nejvyšší soud v např. v rozsudku ze dne 10. července 2012, sp. zn. 22 Cdo 296/2011, a v rozsudku ze dne 26. listopadu 2014, sp. zn. 22 Cdo 1312/2013, uveřejněných na internetových stránkách Nejvyššího soudu - www.nsoud.cz. Nejvyšší soud vyložil, že obtěžování ve smyslu §127 odst. 1 obč. zák. představuje takový výkon vlastnického práva k věci, jehož důsledky přesahují věc samu, a působí buď na jiné osoby, anebo na věci ve vlastnictví jiného, a to prokazatelně negativně. Obtěžování je třeba chápat objektivně, tj. z hlediska obvyklých společenských názorů, přičemž každý je povinen snášet imise z obyčejného, normálního užívání věci. Ve vztazích mezi vlastníky sousedních pozemků dochází nikoliv výjimečně k tomu, že užívání pozemku některého z vlastníků se projevuje v poměrech druhého vlastníka způsobem považovaným za obtěžující. Ne každé takové „obtěžování“ však zakládá oprávnění bránit se proti němu žalobou opírající se o ustanovení §127 odst. 1 obč. zák. Tato možnost je dána dotčené osobě toliko tehdy, pokud se jedná o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům. Zda o takový případ jde či nikoliv, je nutné posoudit vždy podle okolností konkrétního případu s přihlédnutím ke všem skutečnostem, které v této souvislosti vyjdou v řízení najevo. Závěr o tom, zda se jedná či nikoliv o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům, tak odráží individuální poměry každého případu zejména tam, kde absentují objektivní kritéria napomáhající učinit závěr o míře obtěžování (např. při obtěžování hlukem existují objektivní hlukové limity dané normativní právní úpravou). V takových případech je na soudu, aby v každém jednotlivém případě zvážil, kdy účinky působení věci je druhá osoba povinna snášet, byť se může jednat o důsledky obtěžující či negativní, a kdy jí již vzniká právo na obranu v režimu §127 odst. 1 obč. zák., neboť se jedná o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům.

Z uvedeného je zřejmé, že ani podle §127 odst. 1 obč. zák. nebyly relevantní imise (odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky vnikající na sousední pozemek), které nevnikaly na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně neomezovaly obvyklé užívání pozemku. To se podává i z toho, že imise musely na věci ve vlastnictví jiného nebo na jeho osobu působit objektivně negativně; jinak nešlo o relevantní imise.

Obsah §127 odst. 1 obč. zák., pokud se týká imisí s výjimkami uvedenými níže v závorce, je - přes jiné slovní vyjádření - totožný s §1013 odst. 1 o. z. (ohrožení sousedovy stavby nebo pozemku úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené a odstraňování převisů a podrostů upravuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v jiných ustanoveních a zčásti jiným způsobem). Okruh právních skutečností, zahrnutelných pod hypotézu §127 odst. 1 obč. zák. (pokud jde o uvedené imise) a §1013 odst. 1 o. z., je totožný; to platí i pro dispozici této normy.

Z toho vyplývá závěr, že judikatura k §130a odst. 1, resp. §127 odst. 1 obč. zák. ohledně imisí (obtěžování sousedů hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, jakož i vnikáním chovaných zvířat na sousedící pozemek) je v zásadě použitelná i pro posuzování imisí podle §1013 odst. 1 o. z. Dále z toho vyplývá, že když soud prvního stupně žalobu posoudil před 1. 1. 2014 podle §127 odst. 1 obč. zák., pak v případě, že odvolací soud rozhodoval o odvolání po tomto dni, aplikoval správně §1013 odst. 1 o. z.; o tom účastníky předem vyrozuměl. Na jejich hmotněprávním a ani procesním postavení se po 1. 1. 2014 v této věci nic zásadně nezměnilo.

Mezi další judikáty z oblasti sousedských práv můžeme vybrat judikát věnující se problematice obtěžování hlukem ze školního hřiště ze dne 22. 6. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4108/2010, problematice nařízení povinnosti zdržet se imisí ve formě hluku (akustického tlaku) pocházejících z kulturních, sportovních, politických a jiných akcí 22 Cdo 1438/2017, problematice zdržení se ohrožování šířením požárně nebezpečného prostoru a uložení povinnosti, 22 Cdo 3778/2015, zdržet se ohrožování výkonu vlastnického práva žalobkyně ke stavbě domu, postavené na pozemku, a to působením seismických účinků vyvolaných provozem vozidel na pozemku žalované, ostatní plocha, ostatní komunikace 22 Cdo 843/2013. Náhradou škody, spočívající ve snížení tržní hodnoty bytu v důsledku jeho estetického znehodnocení, zhoršení výhledu z okna a snížení přístupu slunečního svitu se zabýval rozsudek 25 Cdo 3371/2014. Napadením souseda zvířetem, které proniklo dírou v plotě, a otázkou náhrady škody se zabýval rozsudek sp. zn. 25 Cdo 280/2013. Věci znečištění pozemku způsobovaného opadáváním květů, plodů a listů z ořešáku vlašského se dotýkalo  rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2746/2012, problematice zřízení věcného břemene a umožnění užívání pozemku se věnovalo rozhodnutí 22 Cdo 3186/2012.

7 ROZHRADY, PŘESTAVEK A NEZBYTNÁ CESTA

7.1 ROZHRADY

Co je to rozhrada

Obecně je důležité mít jasno, kde vám pozemek končí a začíná. Pozemky jsou vyznačeny v katastrální mapě jako parcely, kdy parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny a označen parcelním číslem.

Pozemky bývají většinou od sebe odděleny ploty. Ne všechny pozemky jsou ale oploceny, někdy jsou pozemky odděleny nízkou zídkou, stromořadím, živým plotem, mezí, strouhou, potokem, stezkou. Všechna tato rozhraničení pozemků se podle NOZ označují jako rozhrady.40)

Kdo vlastní rozhradu

U plotů je zpravidla jasné, kdo je jejich vlastníkem, i když u těch, které jsou někde od nepaměti přímo na hranici pozemku, může být složité vlastníka určit. U cest nebo mezí jsou pochybnosti ještě častější.41)

NOZ stanoví, že tam, kde je vlastnictví rozhrady jasné, nese vlastník náklady na její údržbu a obnovu ze svého. Kde vlastnické právo jasné není, platí vyvratitelná právní domněnka, že rozhrada je společná. Kde rozhrada patří jen jednomu ze sousedů, jde o jeho vlastnictví a může s ní dělat, co chce.

Kdy musím zřídit rozhradu

Nový OZ přejímá i dosavadní úpravu umožňující, aby si soused na sousedovi vynutil zřízení plotu nebo obnovení rozhrady, pokud žadateli hrozí při rozpadu plotu nebo zdi z nedostatku oplocení škoda. Nově lze obnovení rozhrady žádat v případě strouhy, která je zanesena a hrozí škoda podmáčení nemovitosti. Opravu nebo obnovu rozhrady lze žádat i v případě, že se hranice mezi pozemky stane nezřetelnou. V případě nejasností hranici stanoví soud na návrh některého z vlastníků. Hranici určí podle poslední pokojné držby a nelze-li takto, tak podle svého slušného uvážení.

Právní úprava rozhrady v přehledu

Rozhrady
OZ neupraveno
NOZ
§1024
(1) Má se za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné.
(2) Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.
§1025
Kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem, co je jeho.
§1026
Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady.
§1027
Na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.
§1028
Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení.

Povinnost oplotit pozemek42)
OZ
NOZ
§127 odst. 2
Je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému využívání sousedících pozemků a staveb, může soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, že vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit.
§1027
Na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.

7.2 PŘESTAVEK

„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby. To neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.

Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.“ (§1087 odst. 1, 2 NOZ)

NOZ předpokládá možnost realizace stavby (byť jen zčásti) na cizím pozemku s tím, že pozemek se poté stane vlastnictvím stavebníka.

Podle důvodové zprávy představuje přestavek speciální případ neoprávněné stavby. Podstatou je, že jen nepatrná část stavby přesahuje na cizí pozemek a nemělo by význam řešit to přes spoluvlastnictví vlastníků obou pozemků nebo povinnost stavbu přestavět. Otázkou bude, u jakých staveb situace vůbec může vzniknout.

Podle veřejnoprávní úpravy, §25 odst. 6 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, však stavba a ani její část NESMÍ PŘESAHOVAT na sousední pozemek. Takovouto stavbu není možné povolit, a to ani v případě dodatečného povolení v případě realizace černé stavby. Takováto stavba odporuje předpisům stavebního práva.

V praxi tedy půjde jen o stavby nevyžadující územní souhlas ani územní rozhodnutí, a to ještě ty, u kterých není stanoven požadavek 2 m od hranice pozemku43)

7.2.1 Přestavek ve světle judikatury Nejvyššího soudu

Problematika přestavku ve vazbě na určení vlastnického práva, vydření a dobrou víru byla judikována Nejvyšším soudem ve třech případech, a to rozsudky vydané v roce 2017 pod sp. zn. 22 Cdo 2851/2015, 22 Cdo 4572/2015 a 22 Cdo 4925/2016.

V uvedených kauzách došel Nejvyšší soud k následujícím závěrům:

Rozhodnutí 22 Cdo 4572/2015, které obsahuje právní větu vztahující se k uplatnění superficiální zásady staveb zřízených před 1. lednem 2014 na více pozemcích

„Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, opětovně do českého právního prostředí zavedl zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) i ve vztahu ke stavbám; tato se projevuje zejména v §506 a §1083 a násl. o. z. Zákonná úprava vychází z toho, že se superficiální zásada s ohledem na ochranu nabytých práv v plné míře uplatní jen u nově zřizovaných staveb (viz také důvodovou zprávu k §30153027 a k §30543061 o. z., dostupnou na http://obcanskyzakonik.justice.cz/), a proto Nejvyšší soud dovodil, že samotné ustanovení §506 o. z. nemůže ničeho změnit na existenci staveb, které vznikly před 1. 1. 2014, jakožto samostatných věcí v občanskoprávním smyslu [srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 892/2016 (dostupné na www.nsoud.cz)]. Zákonodárce v rámci přechodných ustanovení v §3054 a násl. o. z. upravil zvláštní pravidla, která mají sjednotit vlastnický režim stavby coby samostatné věci v právním slova smyslu vzniklé před 1. 1. 2014, a pozemku, na němž tato stavba stojí. Je-li vlastnický režim stavby a vlastnický režim pozemku pod touto stavbou totožný, pak se stavba ve shodě s §3054 o. z. stala dnem 1. 1. 2014 součástí pozemku. Ustanovení §3054 o. z. tak dopadá na případy, kde se stavba ve vlastnictví určitého subjektu (subjektů) celá nachází na pozemku téhož vlastníka (vlastníků). Tímto způsobem chápe úpravu obsaženou v §3054 také judikatura Nejvyššího soudu [k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2015, sp. zn. 22 Cdo 5189/2014 (dostupné na www.nsoud.cz); proti uvedenému rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 10. 11. 2015, sp. zn. II. ÚS 2644/2015 (dostupným na http://nalus.usoud.cz); dále srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2016, sp. zn. 22 Cdo 599/2015 (dostupné na www.nsoud.cz)]. Ani závěry odborné literatury nenaznačují, že by měla úprava §3054 o. z. dopadat na případy, kdy se stavba nachází na vícero pozemcích, přičemž vlastníkem alespoň jednoho z nich je vlastník stavby (k tomu srovnej např. Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, str. 1231 - 1232 nebo Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek VI. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, str. 1392). Takové pojetí pak také zjevně vyplývá z důvodové zprávy k §30543061 o. z. (dostupné na http://obcanskyzakonik.justice.cz/).

Závěr o dopadu §3054 na případy, kdy se celá stavba nachází na pozemku ve vlastnictví vlastníka stavby, ostatně odpovídá i obecnému pojetí konstrukce přechodných ustanovení §3054 o. z. a násl., kdy zákonná úprava na prvním místě při regulaci režimu podléhajícímu superficiální zásadě vymezuje nejčastější situace, kdy se celá stavba nachází na pozemku téhož vlastníka. Ustanovení §3056 - §3059 pak upravují situace, kdy se výchozí pravidlo obsažené v §3054 o. z. nemůže uplatnit právě proto, že ke dni účinnosti o. z. se celá stavba nenachází na pozemku vlastníka stavby. Režim §3055 - §3058 dopadá na případy, kdy se stavba nachází celá na jednom pozemku, ale pro nesplnění podmínek §3054 o. z. nedošlo k právnímu sjednocení režimu pozemku a stavby již ke dni účinnosti o. z., a teprve ustanovení §3059 o. z. řeší právní režim staveb, které jsou zřízeny na několika pozemcích, tj. staveb, u nichž se právě z tohoto důvodu nemohou uplatnit předchozí zákonná ustanovení (§3054 - §3058).

Z uvedeného vyplývá, že je-li vlastnický režim stavby a vlastnický režim pozemku pod touto stavbou odlišný, pak se ve shodě s §3055 odst. 1 o. z. dnem 1. 1. 2014 stavba součástí pozemku nestala. Dojde-li ke sjednocení vlastnického režimu později, tak se stavba stane ve shodě s §3058 odst. 1 o. z. součástí pozemku k okamžiku sjednocení vlastnického režimu.

Občanský zákoník v §3059 upravuje zvláštní postup pro případ, že je stavba zřízena na více pozemcích, a potud je třeba úpravu obsaženou v §3059 o. z. považovat za doplnění úpravy §3054 - §3058.
Podle §3059 o. z., je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se §3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.

Uvedené ustanovení doplňuje přechodná ustanovení §3054 - §3058 o. z. tak, že umožňuje, aby se superficiální zásada uplatnila i ve vztahu k pozemku, na němž leží alespoň převážná část stavby; stavba se tak stane součástí toho pozemku, na němž převážně leží, ke zbylým pozemkům zákonodárce připouští uplatnění institutu přestavku. Ačkoliv znění §3059 o. z. odkazem na §3056 až 3058 o. z. naznačuje, že se zmíněné pravidlo uplatní toliko v situaci, kdy stavba coby samostatná věc v právním smyslu byla zřízena na více pozemcích, přičemž až po nabytí účinnosti občanského zákoníku by se sjednotil vlastnický režim ke stavbě a k pozemku, na němž převážná část této stavby leží, je třeba argumentem a fortiori dospět k závěru, že se stejné pravidlo uplatní i v situaci, kdy taková stavba již před 1. 1. 2014 byla zřízena na více pozemcích v situaci, kdy vlastník stavby byl zároveň vlastníkem pozemku, na němž se stavba nacházela alespoň svou převážnou částí, přičemž i zde ke zbylým částem pozemků, na které přesahovala, se může uplatnit režim přestavku při splnění zákonných předpokladů. V opačném případě by totiž bez opodstatněného důvodu byly z aplikace §3059 o. z. vyloučeny právě ty případy, kdy již ke dni účinnosti o. z. se zřízená stavba nacházela mimo jiné na pozemku vlastníka stavby; v těchto případech by se §3059 o. z. pak již nikdy nemohl uplatnit.

Výše bylo zdůrazněno, že §506 o. z. upravuje právní poměry vznikající až po 1. 1. 2014, nemá však vliv na právní poměry založené před 1. 1. 2014. Obdobně to platí i pro ustanovení §1087 o. z. upravující přestavek, který se s ohledem na ochranu nabytých práv uplatní teprve až u staveb zřízených po 1. 1. 2014. Zákonodárce nicméně ustanovením §3059 větou druhou o. z. obecně připustil použití režimu přestavku i na stavby zřízené alespoň z části na cizím pozemku před nabytím účinnosti občanského zákoníku (k tomu srovnej důvodovou zprávu k §30543061 o. z., dostupnou na http://obcanskyzakonik.justice.cz/). Ustanovení §3059 věty druhé o. z. naopak nelze vykládat tak, že by stanovilo zvláštní podmínky pro uplatnění institutu přestavku nad rámec §1087 o. z. Smyslem právní úpravy §3059 o. z. není zavedení pravidla, aby v případě, kdy je stavba zřízena na některém z pozemků z převážné části, by se ve zbylém rozsahu u dalšího pozemku (pozemků) bez dalšího aplikovalo ustanovení o přestavku. Bylo by totiž v rozporu se zásadami, na nichž je občanský zákoník založen, aby se mohl stát vlastník stavby vlastníkem cizího pozemku za situace, kdy by si byl vědom toho, že svou stavbu zřídil - byť jen částečně - na cizím pozemku; občanský zákoník totiž chrání dobrou víru a nikoliv jednání nepoctivé (srovnej např. §6 o. z.). I pro případy předvídané v §3059 větě druhé o. z. platí, že se pro použití přestavku vyžaduje naplnění podmínek obsažených v §1087 o. z. Jinými slovy řečeno, úmysl zákonodárce je třeba vykládat tak, že se prostřednictvím §3059 věty druhé o. z. rozšiřuje toliko aplikace ustanovení o přestavku i na stavby zřízené před 1. 1. 2014 alespoň zčásti na cizím pozemku, ale nemodifikují se jím podmínky pro uplatnění přestavku (tj. pro posouzení situace jako přestavku) obsažené v §1087 o. z. (k tomu srovnej Melzer, F., Tégl, P. a kolektiv. Občanský zákoník - velký komentář. Svazek III. §419-654. Praha: Leges, 2014, str. 1170, marg. č. 124).

Institut přestavku podle §1087 o. z. systematicky spadá do úpravy režimu staveb zřízených na cizím pozemku bez existence oprávnění na cizím pozemku stavět (§1084 a násl. o. z.). Právní úprava staveb zřízených na cizím pozemku přitom s ohledem na různé skutečnosti, zejména s ohledem na dobrou víru stavebníka, stanoví různé právní následky takové činnosti. Základním předpokladem pro aplikaci ustanovením o přestavku je skutečnost, že je stavba zřizována na cizím pozemku v dobré víře, že stavebník stavbu zřizuje na svém vlastním pozemku, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Tento předpoklad není naplněn tehdy, jestliže je stavba zřizována na cizím pozemku, ačkoliv stavebník v dobré víře není, a ani tehdy, má-li stavebník ke zřízení stavby na cizím pozemku platný právní titul; o dobré víře ve vztahu k tomu, že stavebník staví na vlastním pozemku, nelze v tomto případě uvažovat právě pro existenci takového právního titulu.

Z toho lze argumentem a contrario dovodit, že byla-li stavba zřízena zčásti na cizím pozemku na základě platného existujícího oprávnění (např. nájmu, věcného břemene apod.), nelze uvedená ustanovení (§3059 ve spojení s §1087 o. z.) aplikovat, byť by později oprávnění k umístění stavby zaniklo, neboť v době zřízení stavby se nejednalo o stavbu zřizovanou na cizím pozemku v dobré víře, že stavebník zřizuje stavbu na svém vlastním pozemku. To platí i pro situace, kdy stavba byla zcela zřízena na pozemku stavebníka, přičemž později se stavba z nejrůznějších důvodů stala zčásti stavbou na cizím pozemku; ani v těchto případech totiž není stavba zřizována na cizím pozemku. Uvedené závěry pak plně platí i pro stavby zřízené před 1. 1. 2014.“

Shodně je pak daná problematika řešena i u Rozhodnutí 22 Cdo 2851/2015

Zde navíc byla nadto i řešena otázka dobré víry držitele. K otázce dobré víry držitele se vyjádřil Nejvyšší soud např. v rozsudku z 11. 7. 2002, č. j. 22 Cdo 2190/2000, publikovaném pod C 1304 Souboru. Uvedl, že „oprávněným držitelem je držitel, který věc drží v omluvitelném omylu, že mu věc patří. Omluvitelný omyl je omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem ke všem okolnostem konkrétního případu po každém požadovat.“ V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1398/2000, se uvádí, že „posouzení, je-li držitel v dobré víře či nikoli, je třeba vždy hodnotit objektivně a nikoli ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka.“ Dovolací soud přezkoumá otázku existence dobré víry držitele, že mu sporný pozemek patří, jen v případě, kdyby úvahy soudu v nalézacím řízení byly zjevně nepřiměřené (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1689/2000, publikované v Souboru č. C 1068).

7.3 NEZBYTNÁ CESTA

„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.“ (§1029 NOZ)

Kdo může žádat?

Vlastník nemovité věci, která postrádá dostatečné spojení s veřejnou cestou, tak aby svou nemovitou věc mohl řádně užívat. Pouze pohodlnější spojení není důvodem pro zřízení nezbytné cesty.

POZOR:

Je možné zřídit nezbytnou cestu i jako SLUŽEBNOST. Záleží na smluvních stranách, v jakém rozsahu a formě bude právo nezbytné cesty zřízeno.

Co je dobré vědět

  • Nezbytnou cestu povoluje soud na návrh (§1029 odst. 2);
  • zřizuje se pouze v minimálně možném rozsahu - jak ve věcném (vymezení území), tak časovém nezbytném rozsahu;
  • vždy za úplatu, možno i splátky;
  • může být zřízena i jako služebnost (věcné právo k věci cizí);
  • týká se buďto stávající cesty (již vybudované), nebo se povoluje jako právo zřídit novou cestu;
  • povinnost poskytnutí jistoty na případnou škodu vlastníkovi dotčeného pozemku;
  • zákaz povolit nezbytnou cestu ve stanovených případech;
  • dotčený vlastník může v případě zřizování nové cesty požadovat úplatný převod vlastnictví k dotčené části pozemku na žadatele;
  • je povinnost podílet se na údržbě za spoluužívání soukromé cesty;
  • pokud pominul důvod pro zřízení nezbytné cesty, může se vlastník pozemku domáhat u soudu jejího zrušení (§1034);
  • obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich;
  • existují speciální pravidla pro případy vypořádání spoluvlastnictví.

V souvislosti se zřízením nezbytné cesty musí být zváženy jak potřeby osoby požadující nezbytnou cestu, tak zájem vlastníka sousedního pozemku, jehož vlastnické právo má být omezeno. V případě umožnění spoluužívání již existující cesty souseda bude právo omezeno mnohem méně než v případě, kdy bude požadováno zřízení cesty nové. Proto je umožněno vlastníkovi sousedního pozemku požadovat po tom, kdo cestu požaduje, aby vykoupil pozemek zasažený zřízením nově vybudované umělé cesty. V ceně za výkup se může projevit i možné snížení celé hodnoty takto omezené nemovitosti.

Kdy soud veřejnou cestu nepovolí?

  • Převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
  • způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá;
  • žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení;
  • nezbytná cesta přes účelově uzavřený prostor;
  • přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.

Nezbytná cesta z pohledu veřejného práva

Právo nezbytného přístupu nebo příjezdu k pozemku nebo ke stavbě je v současné době považováno za veřejný zájem, pro který je možné omezení vyvlastnit (§170 odst. 2 stavebního zákona).44)

Z hlediska veřejného práva je třeba upozornit na to, že pokud se bude nařizovat zřízení nové cesty, bude třeba respektovat i současnou právní úpravu. V případě, že pro zřízení nezbytné cesty bude třeba vybudovat komunikaci, bude stavbu povolovat speciální stavební úřad. V případě, že bude vytvářena nová cesta na pozemku, který byl dosud určen k jinému způsobu využití, musí být rovněž respektováno ustanovení §80 (popř. §96) stavebního zákona a získat povolení ke změně účelu využití pozemku, o kterém bude rozhodovat obecný stavební úřad45).

Právní úprava nezbytné cesty v přehledu

Nezbytná cesta
OZ neupraveno
NOZ §1029 - 1036
§1029
(1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
(2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.
§1030
(1) Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu.
(2) Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.
(3) Plnění podle odstavců 1 a 2 náleží především vlastníku pozemku dotčeného povolením nezbytné cesty; má-li však jím být dotčeno též věcné právo další osoby k dotčenému pozemku, poskytnou se tato plnění v přiměřeném rozsahu i jí. Další osobě, jíž bylo k dotčené nemovité věci zřízeno jiné právo, náleží náhrada za utrpěnou újmu proti vlastníkovi dotčeného pozemku; k tomu musí být přihlédnuto při stanovení úplaty podle odstavce 1.
§1031
Bylo-li povoleno zřídit na dotčeném pozemku nezbytnou cestu jako umělou, zřídí a udržuje ji ten, v jehož prospěch byla povolena.
§1032
(1) Soud nepovolí nezbytnou cestu
a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
(2) Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.
§1033
(1) Obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich. Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup za současného zřetele k okolnostem stanoveným v §1029 odst. 2.
(2) Ztratí-li nemovitá věc spojení s veřejnou cestou proto, že pozemek byl rozdělen, lze žádat nezbytnou cestu jen po osobě, která se na dělení podílela. V takovém případě se nezbytná cesta povolí bez úplaty.
§1034
Při pominutí příčiny, pro niž byla povolena nezbytná cesta, aniž je na oprávněné straně nějaká jiná příčina pro zachování nezbytné cesty, soud na návrh vlastníka dotčeného pozemku nezbytnou cestu zruší.
§1035
(1) Při zániku práva nezbytné cesty se úplata nevrací, složená jistota se však vypořádá.
(2) Je-li úplata za nezbytnou cestu splatná ve splátkách nebo v opakujících se dávkách, zaniká povinnost platit splátky nebo dávky, které při zániku práva nezbytné cesty nejsou splatné.
§1036
Při potřebě zřídit nezbytnou cestu jako umělou může vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby žadatel do svého vlastnictví převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Tehdy se cena stanoví nejen se zřetelem k ceně postoupeného pozemku, ale i s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku dotčeného vlastníka.

7.4 NEZBYTNÁ CESTA VE SVĚTLE JUDIKATURY NEJVYŠŠÍHO SOUDU

Nejvyšší soud se otázce nezbytné cesty věnoval v usnesení ze dne 18. 10. 2016, sp. zn. Cdo 2823/2016

V uvedeném usnesení bylo citováno „ Nejvyšší soud v usnesení ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4242/2015 (uveřejněném v časopise Soudní rozhledy, 2016, č. 16, str. 186), uvedl, že „judikaturu týkající se zřízení práva cesty podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. lze přiměřeně (tam, kde nový zákoník nemá obsahově odlišnou úpravu) použít i při zřizování nezbytné cesty podle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Soud může rozhodnout o povolení nezbytné cesty formou služebnosti cesty (§1276 o. z.) jen za podmínek upravených v §1029 a násl. o. z., tedy jen tehdy, jestliže vlastník nemůže nemovitou věc řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Při zřizování nezbytné cesty rozhodnutím soudu je třeba dbát, aby právo vlastníka pozemku bylo omezeno co možno nejméně. Má-li vlastník stavby možnost zřídit přístup ke stavbě jinak, bez omezení vlastníka přilehlého pozemku, nelze právo věcného břemene cesty zřídit [k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1897/2004 (uveřejněný pod č. 32/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.)]. Nelze tak zřídit služebnost nezbytné cesty, pokud by byl přístup pro žalobce pouze pohodlnější (resp. výhodnější) nebo by se obešel bez stavebních úprav, tedy bez určitých nákladů [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 38/2005 (uveřejněný pod č. 4/2007 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.)]. Pro rozhodnutí o povolení nezbytné cesty je rozhodné, k jakému účelu stavba, ke které má být cesta zřízena, v době vyhlášení rozsudku (§154 odst. 1 o. s. ř.) v souladu se stavebními předpisy slouží. Tím bude určen i rozsah práva cesty, který je třeba v rozhodnutí uvést (např. jakými vozidly a ve kterou dobu lze cestu užívat). Právo nezbytné cesty v zásadě nelze zřídit jen za účelem parkování vozidel před budovou, není-li parkování nutné k řádnému a obvyklému užívání budovy [rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2977/2009 (uveřejněný v časopise Právní rozhledy, 2011, č. 18, str. 675)].

Ke zřízení práva cesty k obytnému domu z judikatury dovolacího soudu vyplývá, že zřízení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, a proto je třeba vždy poměřovat výhodu, kterou cesta poskytuje, s újmou, která by vznikla zřízením cesty pro vlastníka zatížené nemovitosti. Soud může zřídit cestu jen v rozsahu zajišťujícím objektivně řádné užívání, byť nepůjde o užívání komfortní (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2977/2009). Věcné břemeno spočívající v právu cesty zahrnuje právo přes zatížený pozemek procházet i projíždět. Avšak s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem není vyloučeno zřízení věcného břemene spočívajícího jen v právu chůze po přilehlém pozemku. Za takový výjimečný případ lze považovat situaci, kdy vlastník stavby má zajištěn příjezd motorovými vozidly k hranici zatíženého pozemku, přičemž krátká několikametrová vzdálenost od této hranice ke vchodu jeho domu nevybočuje z obvyklé vzdálenosti staveb od místa příjezdu [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2667/2004 (uveřejněný pod č. C 3 414 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck - dále jen „Soubor“)].

V rozsudku ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1274/2003 (uveřejněném v časopise Právní rozhledy, 2004, č. 13, str. 518), Nejvyšší soud zdůraznil, že právo cesty lze zřídit jen přes pozemek, nikoliv přes budovu (tj. tak, že by cesta využívala budovu, vedla by přes její součást). Tyto závěry jsou nadále platné i pro poměry o. z., jak vyplývá z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1171/2016 (dostupného na www.nsoud.cz). V tomto rozhodnutí Nejvyšší soud zdůraznil, že „soud nemůže zřídit věcné břemeno nezbytné cesty přes takový prostor, tvořící uzavřený celek s budovou, jelikož by tím došlo k významnému zásahu do soukromí a vlastnického práva.“

8 NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK A KATASTR NEMOVITOSTÍ

Změna soukromého práva se dotkla i mnoha právních předpisů z oblasti veřejného práva. Změny se projevily v oblasti evidence nemovitostí, která byla regulována zákony č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, a č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V případě obou citovaných zákonů nešlo o pouhou novelizaci, ale byla navržena zcela nová právní úprava.46)

Nový Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) byl publikován ve Sbírce zákonů dne 23.8.2013 pod číslem zákona č. 256/2013 Sb. Shodně s novým občanským zákoníkem nabyl účinnosti od 1.1.2014. Vedle již shora citovaných zákonů č. 265/1992 Sb., zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a zákona č. 344/1992 Sb., zákon o katastru nemovitostí České republiky (katastr nemovitostí) bylo zrušeno i nařízení vlády č. 111/2001 Sb., o porovnávání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidence obyvatel, vyhláška č. 162/2001 Sb., Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, vyhláška č. 26/2007 Sb., o zápisech vlastnických a věcných práv k nemovitostem (katastrální vyhláška), kterou se prováděl zákon č. 265/1992 Sb. a zákon č. 344/1992 Sb.

Jak vyplývá z důvodové zprávy, přijetí nové právní úpravy je vynuceno zejména přijetím nového občanského zákoníku, který přináší do oblasti katastru nemovitostí rozsáhlé změny.47)

I nadále se pro evidenci nemovitostí bude používat pojem katastr nemovitostí, který bude považován za veřejný seznam obsahující údaje o nemovitostech, přičemž rozsah údajů, které budou evidovány, je širší než tomu bylo dosud (rozšíření např. o právo stavby, pacht). Informovanost bude zajištěna jednak na katastrálních úřadech, na kontaktních místech veřejné správy či prostřednictvím internetu, a to buď bezplatně nahlížením do katastru, anebo za stanovenou úplatu prostřednictvím dálkového přístupu.

Pro přechod na novou právní úpravu jsou důležitá přechodná ustanovení nového občanského zákoníku i přechodná ustanovení obsažená v novém katastrálním zákoně (§63 zákona č. 256/2013 Sb.).

§63 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.

„Údaje v katastru se vedou podle dosavadních právních předpisů do doby, než jednotlivé evidované údaje budou dotčeny změnou. Katastrální úřady jsou oprávněny uvést zápisy v katastru do souladu s tímto zákonem i dříve z moci úřední.“

Nový občanský zákoník vychází z předpokladu, že plné využití změn na zápisy provedené do konce roku 2013 se uplatní až od roku 2015. Rok 2014 tak byl přechodným obdobím, obdobím, kdy se změny budou vžívat do systému.

Základní změny v přehledu

Návrat superficiální zásady - údaj o tom, že součástí pozemku je stavba, bude na listu vlastnictví v části B.

Nová věcná práva - do katastru nemovitostí se nově zapisuje 15 věcných práv k nemovitostem, která neexistovala a která zavedl nový občanský zákoník.

Rozšíření skutečností, které podléhají zápisu do katastru nemovitostí (zvlášť se budou evidovat zápisy skutečností týkajících se nemovitosti i osoby vlastníka nemovitosti, které mohou mít vliv na omezení v nakládání s nemovitostí - více §23 a §25 katastrálního zákona) - 19 nových poznámek.

Evidence cenových údajů - pro potřeby orgánů veřejné moci i realitního trhu.

Dočasné stavby se budou zapisovat jako samostatné věci do katastru nemovitostí.

Rozšíření vkladového řízení - záznamem se řeší pouze specifické případy.

Nová podoba vkladového řízení, elektronizace postupů.

Důsledné prosazení principu materiální publicity katastru nemovitostí - ochrana dobré víry.

Vymezení pojmů

Katastrální zákon v zásadě převzal vymezení pojmů, tak jak bylo provedeno v §27 starého katastrálního zákona. V definici pozemku se stanoví nové typy hranic, a to hranice stanovená regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem a hranice rozsahu práva stavby. Pokud se týče hranice práva stavby, není dosud jasné, zda bude zřizováno i k pozemku, s nímž stavba tvoří jeden funkční celek, anebo jen k pozemku bezprostředně zastavěnému stavbou. Pro jistotu se do zákona proto vkládá i tato hranice. Nově se v zákoně definuje geometrický plán, jehož definice je doposud jen v katastrální vyhlášce.48)

8.1 NÁVRAT SUPERFICIÁLNÍ ZÁSADY

S účinností nového občanského zákoníku se stavba stává součástí pozemku a tam, kde v katastru bude ke dni účinnosti NOZ evidován stejný vlastník pozemku a stavby, nebude již údaj o budově jako o samostatném předmětu práva v katastru uveden.

I když se stavba stane součástí pozemku a nebude budova evidována jako samostatná věc, budou se údaje o budově do katastru zapisovat i nadále, ale jiným způsobem než u budov, které budou i nadále samostatnou věcí. Rovněž se budova, která bude součástí pozemku, bude zobrazovat do katastrální mapy.

Údaj o tom, že součástí pozemku je stavba, bude uveden prostřednictvím pozemku, na kterém je postavena, a to tak, že na listu B, tj. v části, ve které jsou uvedeny evidované údaje o pozemku, bude uveden i údaj o tom, o jakou budovu se jedná, tedy číslo popisné nebo evidenční, pokud budově nebylo přiděleno č. p. nebo evidenční, bude uveden údaj o způsobu využití budovy (např. garáž, jiná stavba apod.).

8.1.1 Předmět evidence v katastru nemovitostí podle nového katastrálního zákona

Jak vyplývá z důvodové zprávy ke katastru nemovitostí, v důsledku toho, že nový občanský zákoník definuje nemovitost podstatně jiným způsobem, bylo třeba stanovit, které z nově definovaných nemovitostí podléhají evidenci v katastru. Vymezení evidovaných nemovitostí obsahuje §3 nového katastrálního zákona a je koncipován tak, aby bylo možné navázat na dosavadní obsah katastru.

Nově se v katastru evidují:

  • Pozemky v podobě parcel;
  • budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby;
  • budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby;
  • jednotky vymezené podle občanského zákoníku;
  • jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů;
  • právo stavby;
  • nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

Podle nové právní úpravy se budou v katastru nemovitostí evidovat budovy, které nejsou součástí pozemku. Půjde zejména o

  • budovy, jejichž vlastník je odlišný od vlastníka pozemku;
  • dočasné budovy, které budou do KN zapsány po účinnosti NOZ a nového katastrálního zákona.

Dočasné stavby (z pohledu NOZ) nejsou součástí pozemku. Proto se i dočasné budovy budou evidovat jako samostatné věci, a to i v případě, že vlastníkem dočasné budovy a pozemku bude jedna osoba. Doba trvání dočasné stavby bude z katastru zřejmá a bude na výpisu zapsaná.

POZOR:

O údajích o budově evidované podle dřívějších právních předpisů se má za to, že se jedná o trvalou stavbu, pokud z údajů katastru nevyplývá, že se jedná o stavbu dočasnou. Doloží-li vlastník této stavby nebo jiný oprávněný, že se jedná o stavbu dočasnou, katastrální úřad tuto skutečnost do katastru doplní (§63 odst. 2 katastrálního zákona).

Rozestavěné budovy zapsané podle předcházející právní úpravy jsou evidovány i nadále, a to až do doby, než bude vlastníkem ohlášeno, že byla budova dostavěna a povoleno její užívání. Podle nové právní úpravy již zapisovány nebudou. Podle důvodové zprávy ke katastru nemovitostí evidence rozestavěných budov není opodstatněná, neboť ty se stanou v naprosté většině součástí pozemku nebo práva stavby. Smyslu bude postrádat i zvláštní evidence rozestavěných jednotek, neboť ty ve smyslu nového občanského zákoníku budou jednotkami existujícími ve stejném režimu jako jednotky dokončené. S ohledem na blížící se účinnost NOZ jsem zachytila články, kde jsou stavebníci vybízeni k tomu, aby si nechali zapsat rozestavěné stavby ještě podle staré úpravy, a to i s ohledem na možnost zřízení zástavního práva k rozestavěné stavbě a čerpání úvěrů k jejímu dofinancování.

V katastru se samostatně budou evidovat jednotky vymezené podle NOZ a jednotky vymezené podle úpravy na základě zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Jednotky, které byly vymezeny ještě v režimu zákona o vlastnictví bytů, budou i nadále existovat v režimu původního zákona. Naproti tomu jednotky vymezené za účinnosti nového občanského zákoníku budou existovat v režimu tohoto zákoníku.

Představa evidence jiných nemovitostí v katastru, např. podzemních staveb se samostatným účelovým určením, je nereálná. Katastr u nás ani nikde ve světě není na evidenci takových staveb technicky připraven. Pro všechny případy se stanoví možnost evidovat nemovitosti, o kterých to stanoví jiný zákon.49)

8.2 PRÁVO STAVBY V KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Protože NOZ nahlíží na právo stavby jako na nemovitou věc, bude se zapisovat do katastru nemovitostí jako samostatná věc vkladem, a to na základě:

  • smlouvy (soukromá vkladová listina),
  • rozhodnutí orgánu veřejné moci (rozsudek),
  • souhlasného prohlášení o nabytí práva stavby vydržením v případě shody mezi vlastníkem pozemku a tím, kdo uplatňuje vznik práva vydržením.

Právo stavby bude zapsáno na novém listu vlastnictví, který bude patřit oprávněnému z práva stavby. V případě již zřízené stavby bude na tomtéž listu vlastnictví evidován i údaj o budově, která je součástí práva stavby, s uvedením všech pozemků, jež jsou právem stavby zatíženy.

Samotné právo stavby bude uvedeno v části B výpisu z katastru nemovitostí, ve které bude poznamenáno jako stavebníkova výhoda. Bude uvedena doba vzniku a zániku včetně informace, kterého pozemku se právo stavby týká. Obdobně tomu bude i v případě, kdy stavba nebyla dosud zřízena §1240.50) Omezení se v katastru zapisují do části C. Mezi omezení (nevýhody) můžeme zařadit stavební plat či zřízení reálného břemene. Výhrady souhlasu se zatížením práva stavby budou zapsány v poznámkách.

Vlastník pozemku zatíženého právem stavby bude mít na svém samostatném listu vlastnictví zapsáno zatížení svého pozemku právem stavby s uvedením doby vzniku práva i doby jeho. Po zániku práva stavby se stane stavba součástí pozemku. V katastru se ve vkladovém řízení zánik práva stavby vyznačí zrušením listu vlastnictví, které svědčilo právo stavby s výmazem všech omezení, která zatěžovala pozemky dotčené právem stavby.

8.3 BUDOVA JE STAVBA, ALE STAVBA NEMUSÍ BÝT BUDOVA51)

Je třeba pochopit, že ne každá stavba je budovou ve smyslu katastrálního zákona.

Budova je

  • nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem,
  • prostorově soustředěná,
  • navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Není stanoveno, kolik má mít obvodových zdí nebo z jakého je materiálu, je ale nutné, aby splnila všechny požadavky najednou.

Budovy, které se zapisují do KN:

  • rodinné domy a nájemní domy
  • nákupní centra
  • školy, školky
  • továrny, výrobní haly
  • garáže
  • rekreační objekty
  • divadla
  • hvězdárny (přestože mají posuvné střechy)

Stavby, které se nezapisují, nejsou uzavřeny obvodovými zdmi, nebo nemají střešní konstrukci:

  • stavby podzemní - pozor, i vinný sklípek ve svahu
  • autobusové zastávky
  • zahradní altány, kůlny
  • zahradní bazény, pařeniště
  • přístřešky na auta
  • silážní jámy, žlaby

8.4 OBSAH KATASTRU

Obsah katastru je rozšířen a přizpůsoben požadavkům, které na katastr klade nový občanský zákoník. Do katastru se bude zapisovat 15 nových věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala a která zavedl nový občanský zákoník, a rovněž se bude zapisovat 19 nových poznámek. Nově bude katastr evidovat i cenové údaje.52)

Katastr obsahuje:53)

  • geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,
  • druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí a čísla jednotek;
  • cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru;
  • u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu;
  • údaje o právech, včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru (dále jen „jiný oprávněný“);
  • upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru, nebo jsou potřebná pro správu katastru;
  • úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen „prohlášení vlastníka domu“);
  • údaje o bodech podrobných polohových bodových polí;
  • místní a pomístní názvosloví.

Nově je stanoveno, které osobní údaje se v katastru evidují o fyzických osobách tak, aby je bylo možno jednoznačně identifikovat. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že v katastru není rozlišeno, zda fyzická osoba užívá nemovitost k podnikání či osobní potřebě. Proto není k její identifikaci využíváno IČ, ani když je podnikatelem.

O fyzické osobě se do katastru zapisuje

  • jméno, popř. jména, a příjmení;
  • rodné číslo, a nemá-li je, datum narození;
  • adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště;
  • místo narození;
  • číslo elektronicky čitelného identifikačního dokladu.

O právnické osobě se do katastru zapisuje

  • název nebo obchodní firma;
  • identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj, je-li přidělen;
  • sídlo.

8.5 KATASTR A JEHO ZÁSADY

A Princip materiální publicity

Zásada materiální publicity zajišťuje, že je možné se na zápisy v katastru spolehnout, tzn., že chrání ty, kdo jednají v důvěře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru. Současná právní úprava se jeví v tomto ohledu jako nedostatečná, a to i z pohledu Ústavního soudu, který se k problematice nedostatečného uplatnění zásady materiální publicity zápisů v katastru vyjádřil.54) Zásada materiální publicity veřejných seznamů je upravena nově v občanském zákoníku v §980 - 986.

„Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.

Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“

Aby tato zásada mohla být uplatněna bez nebezpečí pro dosavadní vlastníky a oprávněné z jiných věcných práv k nemovitostem, budou se všechna věcná práva do katastru zapisovat výlučně vkladem. Tím odpadnou mnohdy dosud nedořešené spory o to, který způsob zápisu se má na jaký případ použít.

POZOR:

Neznalost zapsaných údajů ve veřejném seznamu nikoho neomlouvá.

Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí právo sporným nebo nejistým, poznámky přednosti nebo pořadí apod.

Díky zásadě materiální publicity bude mít zaevidovaný vlastník přednost před tím, kdo v katastru zapsán nebude. Od okamžiku, kdy je zaevidováno právo k evidované nemovitosti, má se za to, že všichni vědí, kdo jen vlastníkem, případně jaká práva jsou s jeho nemovitostí spojena, zároveň budou v dobré víře, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti.

Pravdivost, úplnost a správnost lze zjistit jen tak, že ten, kdo chce mít právo k nemovitosti, si je nechá zapsat. Tím získá přednost před tím, kdo zapsán nebude, a zároveň každý, kdo bude chtít právo k nemovitosti získat, je bude nabývat od toho, kdo je zapsán. Co je psáno, to je dáno - co zapsáno není, neexistuje.55)

Katastr je veřejný seznam a je dobře dostupný. Kdo důvěřuje jen tvrzení jiného, které je v rozporu se zápisem v katastru, a nepřesvědčí se o stavu zápisů v katastru, není chráněn a nemůže se dovolávat ochrany proti tomu, kdo jedná v důvěře ve veřejný seznam.

Rovněž kdo nahlížel do katastru nemovitostí a viděl zapsanou poznámku, nemůže být v dobré víře. Poznámka dobrou víru vyvrací.56)

POZOR:

Platí domněnka, že zápis v katastru se shoduje se skutečným stavem a není lehké domněnku vyvrátit.

B Zápisy do katastru nemovitostí a intabulační zásada

Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou.

Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva s povahou věcných práv a práva ujednaná jako věcná práva.

Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva.

Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných (§6 katastrálního zákona).

Písemnosti pro zápis do katastru tedy mohou být vyhotoveny buď v listinné, nebo elektronické podobě. Požadavek na nemožnost zaměnitelnosti částí listin ale vyžaduje, aby celek předložený k zápisu do katastru byl vyhotoven kompletně buď v jedné, nebo druhé podobě.

8.5.1 Vklad

Má-li právo vzniknout, změnit se nebo zaniknout je nutný jeho vklad do katastru, kdy vklad se provádí na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu.

Nově se vkladem bude zapisovat vznik, změna, zánik věcného práva

  • ze smluv - bylo dosud (kupní, směnná, darovací, smlouvy o zřízení VB apod.),
  • ze zákona,
  • na základě rozhodnutí - potvrzení dědictví,
  • příklepem licitátora ve veřejné dražbě,
  • vydržením,
  • přírůstkem.

O zápis svého vlastnického práva tak musí požádat i dědic, který zdědí nemovitost. Bez zápisu v katastru by jeho právo nepůsobilo vůči ostatním a mohlo by být bráno v pochybnosti. O výmaz zástavního práva vkladem bude žádat i dlužník, který uhradil poslední splátku.

To znamená, že každý, kdo bude usilovat o právo k nemovitosti a jeho publikaci v katastru nemovitostí, bude nucen požádat katastrální úřad o vklad.

Vkladem se bude zapisovat

  • Právo vlastnické
  • Právo stavby
  • Věcné břemeno
  • Zástavní právo
  • Budoucí zástavní právo
  • Podzástavní právo
  • Budoucí výměnek
  • Přídatné spoluvlastnictví
  • Správa svěřeneckého fondu
  • Zákaz zcizení a zatížení
  • Vzdání se práva na náhradu škody práva na pozemku
  • Rozdělení práva k nemovitosti na jednotky

Z vedlejších ujednání se vkladem bude zapisovat

  • Předkupní právo
  • Výhrada vlastnického práva
  • Výhrada práva zpětné koupě a zpětného prodeje
  • Výhrada lepšího kupce
  • Ujednání o koupi na zkoušku
  • Nájem - pacht - požádá-li o to vlastník nebo nájemce

Zápis záznamem je stanoven pouze pro specifické případy a vlastníky - stát, obce, kraje. Záznam nepodléhá poplatkové povinnosti a má pouze evidenční význam.

C Zásada priority

Zásada priority znamená dodržování pořadí zápisů v katastru podle toho, jak jsou postupně doručovány. Podání lze učinit dnes jak v listinné podobě osobně, nebo elektronicky. Zcela zásadně se mění zásada priority v tom směru, práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejná pořadí.

POZOR:

Od okamžiku podání návrhu na vklad musí zůstat podání nezměněno - nelze jakkoli zasahovat do obsahu vkladové listiny, nelze v ní provádět úpravy, opravy, připojovat dodatky, ani kdyby se na tom shodli všichni účastníci vkladového řízení a úřad o to požádali.

Významným bezpečnostním prvkem při ochraně přednosti je plomba. Plomba informuje, že u nemovitosti může dojít ke změně. O tom, že bylo doručeno podání, je v katastru vyznačeno nejpozději následující pracovní den.

8.5.2 Nová úprava vkladového řízení

Co je důležité vědět

  • Pouze na návrh - nutné náležitosti §15 katastrálního zákona
  • návrh pouze jako formulář - podává kterýkoliv z účastníků podle dohody;
  • vyšší nároky na označení účastníků řízení;
  • vkladová listina (např. smlouva) - není-li, k návrhu se nepřihlíží;
  • vkladová listina jen v JEDNOM vyhotovení, listinná nebo elektronická podoba;
  • vyrozumění o provedení vkladu - podoba výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude patrno, jaký vklad byl proveden.

Ve vkladovém řízení budou listiny, podle kterých se budou provádět zápisy do katastru, podrobeny důkladnější kontrole, zejména listiny soukromé, než je tomu doposud. U soukromých listin bude katastrální úřad zkoumat, zda obsah listiny v porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné. Zejména zda účastník vkladového řízení je oprávněn nakládat s předmětem právního jednání, zda není omezen rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci apod.). Katastrální úřady budou zkoumat dále i to, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Zákon výslovně stanoví, že není na překážku povolení vkladu, pokud mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní (§17).

Nově je zakotveno, že každý účastník vkladového řízení, ať již byl vklad povolen a proveden, nebo ať byl zamítnut, bude mít možnost bránit se v případě nesouhlasu s postupem katastrálního úřadu u nezávislého orgánu, kterým je soud. V případě zamítnutí vkladu nabízí obranu účastníkům řízení ustanovení páté části občanského soudního řádu, v případě povolení a provedení vkladu nabízí tuto obranu ustanovení §986 nového občanského zákoníku.

Nová informační povinnost

Nově katastrální zákon stanovuje katastrálnímu úřadu povinnost informovat vlastníka nemovitosti, nejpozději den poté, co ke změně došlo, a to buď na adresu bydliště nebo prostřednictvím datové schránky, nebo prostřednictvím služby sledování změn v katastru, má-li ji oprávněný zřízenu (§16). Opatřením ke zvýšení informovanosti bude doručování vyrozumění o provedeném vkladu přímo těm osobám, které vkladem právo pozbývají, nebo jejichž právo se vkladem omezuje i v případech, kdy jsou tyto osoby ve vkladovém řízení zastoupeny zmocněncem na základě plné moci a budou vyrozumívány prostřednictvím tohoto zmocněnce. Tato povinnost má zajistit nad rámec správního řádu informování vlastníka o zahájeném vkladovém řízení, a to cestou nezávislou na případném zmocněnci (falzifikát plné moci byl použit ve většině analyzovaných pokusů o podvod). V případě pokusu o podvodné jednání tak bude moci vlastník okamžitě reagovat zpět prostřednictvím datové schránky a katastrální úřad upozornit na skutečnost, že smlouvu neuzavřel a s povolením vkladu nesouhlasí, a tím zabránit provedení vkladu do doby, než se věc vyjasní.57)

Katastrální úřad vklad povolí při splnění všech podmínek nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace podle §16 odst. 1 katastrálního zákona.

POZOR:

Rozhodnutí o povolení vkladu se bude i nadále vyhotovovat pouze zápisem ve spisu, a vyhotovením tohoto zápisu nabude právní moci. Pouze v případě, kdy návrhu na povolení vkladu nebude plně vyhověno, vyhotoví se písemné rozhodnutí a právní moci nabude doručením účastníkům řízení. Nebude se již v případě povolení vkladu účastníkům řízení zasílat stejnopis smlouvy s doložkou o povolení vkladu. Katastrální úřad účastníky vkladového řízení pouze vyrozumí o tom, jaký vklad byl proveden.

Jak se chránit proti nesrovnalostem?

Občanský zákoník, ve svém ustanovení §986 poskytuje ochranu tomu, kdo byl ve svém právu dotčen zápisem do katastru, možnost, aby se ve lhůtě do 30 dnů od okamžiku, kdy se o provedeném vkladu dozvěděl, obrátil na katastrální úřad, a požádal o zápis poznámky spornosti provedeného vkladu. Dalších 60 dnů má na to, aby proti provedenému vkladu podal žalobu u soudu. Pokud soud žalobě vyhoví, dojde nejen k výmazu žalobou napadeného zápisu, ale i k výmazu všech na něj navazujících zápisů v katastru. Obnoví se tak stav katastru před povolením a provedením vkladu.

8.6 POZNÁMKA

Jak vyplývá z §6 katastrálního zákona, poznámkou se zapisují důležité informace týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, nebo jejich vlastníků či jiných oprávněných. Ustanovení o tom, kdo je oprávněn podat návrh na zápis poznámky, je ve své podstatě převzato z dosavadní právní úpravy. Pouze se doplňuje, že rozhodnutí orgánů veřejné moci mohou být zaslána katastrálním úřadům, aniž je na nich vyznačena doložka právní moci či vykonatelnosti. Tím se značně urychlí účinnost opatření zapisovaných poznámkou a nebude docházet k časovému odkladu účinnosti takové poznámky, který by mohl vyvolat ten, koho se poznámka týká, např. tím, že by se vyhýbal doručení.58)

Dosavadní poznámky k nemovitostem se budou do katastru zapisovat i nadále. Nově však bude třeba zapisovat poznámky, vynucené novým občanským zákoníkem. Nově se rozlišuje, které poznámky se zapisují k nemovitostem a které k osobám.

K nemovitosti se zapisuje poznámka o:59)

  • podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti;
  • exekučním příkazu k prodeji nemovitosti;
  • exekučním příkazu k prodeji obchodního závodu;
  • usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem obchodního závodu;
  • usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti;
  • vyrozumění insolvenčního správce o soupisu nemovitostí, které jsou podle katastru ve vlastnictví jiné osoby než dlužníka;
  • usnesení o nařízení předběžného opatření;
  • uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné;
  • žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu;
  • zahájení pozemkových úprav;
  • rozhodnutí o schválení pozemkových úprav;
  • jiném rozhodnutí, nebo opatření obecné povahy, kterým se omezuje oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nakládat s předmětem práva zapsaným v katastru, nebo se kterým je zákonem spojeno omezení;
  • podané žalobě, kterou se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden vklad do katastru, pokud se na jeho základě nezapisuje poznámka spornosti zápisu;
  • výhradě, že upevněný stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovitosti;
  • dovolání se neúčinnosti právního jednání;
  • právu užívání nebo požívání, o němž se neprovádí zápis vkladem, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky;
  • výhradě přednostního pořadí pro jiné právo;
  • přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu;
  • odkladu zrušení spoluvlastnictví a odkladu oddělení ze spoluvlastnictví;
  • ujednání o tom, že vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu stavby a vlastník práva stavby nemá předkupní právo k pozemku;
  • výhradě souhlasu se zatížením práva stavby;
  • zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti;
  • závazku nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh;
  • závazku neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého;
  • započetí výkonu zástavního práva;
  • ujednání pořadí zástavních práv.

K nemovitosti se dále zapisuje poznámka o:

  • uvolnění zástavního práva;
  • svěřenském nástupnictví;
  • zákazu nakládat s nemovitostí;
  • dočasné povaze věcného práva na základě zajišťovacího převodu;
  • předání údaje o nemovitosti do evidence Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových;
  • omezení při hospodaření a nakládání s nemovitostí v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků.

K osobě se zapisuje poznámka o:

  • usnesení o nařízení exekuce, pokud povinným není stát,
  • usnesení o předběžném opatření, podle kterého nemůže dlužník nakládat s majetkovou podstatou nebo může dlužník nakládat s majetkovou podstatou pouze se souhlasem předběžného insolvenčního správce,
  • vyrozumění insolvenčního soudu o vydání rozhodnutí o úpadku,
  • rozhodnutí o prohlášení konkursu,
  • jiném rozhodnutí, podle kterého osoba nesmí nakládat se svou majetkovou podstatou nebo její přesně nevymezenou částí.

8.7 ZÁPIS NOVÉ BUDOVY

Do katastru se budou zapisovat i nadále údaje o budovách, a to již s ohledem na provázanost katastru a základního registru územní identifikace, adres a nemovitostí. V §30 katastrálního zákona je stanovena povinnost u nových budov doložit doklad

  • o způsobu užívání budovy,
  • geometrický plán.

Nová budova nemusí být součástí pozemku, pokud je vystavěna například na základě práva nájmu jako stavba dočasná. Pro tento případ je nutné stanovit, kdo se tedy zapíše jako její vlastník. Zákon stanoví domněnku, že není-li nová budova součástí pozemku ani práva stavby, zapíše se jako její vlastník osoba, která prokáže právo zřídit na pozemku tuto budovu, neprokáže-li se jinou listinou, že vlastníkem je někdo jiný (§30 odst. 2 katastrálního zákona).

9 ZMĚNY V SOUKROMÉM PRÁVU

9.1 PRÁVNÍ PŘEDPISY V POHYBU

Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů) pozbyl platnosti k 31.12.2013. Byl nahrazen novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.), jehož účinnost byla stanovena k 1.1.2014.

Co je pro podnikatele ve stavebnictví nesmírně důležité, je fakt, že nový občanský zákoník zrušil jak stávající občanský zákoník, tak stávající obchodní zákoník (zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů).60) Kromě NOZ jsou páteří rekodifikace soukromého práva zákon č. 90/2012 Sb. 61), o obchodních korporacích a zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém.

Nová právní úprava ruší více než 238 právních předpisů. Mimo občanský zákoník a obchodní zákoník jsou NOZ rušeny zákony, které ovlivňovaly či upravovaly právní vztahy k nemovitostem, jako zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zákon č. 38/2004 Sb., o pojistné smlouvě a další.

Z uvedeného je zřejmé, že tyto zásadní změny nemohou existovat bez provázanosti na stávající právní předpisy soukromého i veřejného práva. Kromě výkladových potíží by zachování současného stavu způsobilo nefunkčnost některých věcných řešení. NOZ přináší i celou řadu nových institutů. Jejich promítnutí je tak do příslušných právních předpisů nutné. NOZ též přináší na některém místě terminologické změny. Zákonodárce si byl vědom skutečnosti, že není schopen provést terminologické změny ve všech navazujících právních předpisech, a tudíž zvolil metodu, kdy pomocí přechodného ustanovení §3029 odst. 1 NOZ zakotvil, že dovolávají-li se právní předpisy ustanovení, která se tímto zákonem zrušují, vstupují na jejich místo ustanovení tohoto zákona.

Důležitou roli hrají i doprovodné právní předpisy.

Jde o tyto zákony62):

Nový zákon o zvláštních řízeních soudních obsahuje taxativní výčet všech nesporných a jiných zvláštních řízení a úpravu jejich zvláštností oproti řízení spornému, které bude upraveno v občanském soudním řádu.

  • Zákon č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony

Novela občanského soudního řádu reaguje na nové instituty nového občanského zákoníku (např. podpůrce účastníka v řízení, úprava žalob z rušené držby, procesní úprava dědických novinek jako odkaz, dědická smlouva) a přináší také terminologické změny („způsobilost k právům a povinnostem“ → „právní osobnost“; „způsobilost k právním úkonům“ → „svéprávnost“; „právní úkon“ → „právní jednání“; termín „podnik“ -> „obchodní závod“ aj.).

  • Zákon č. 294/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 312/2006 Sb., o insolvenčních správcích, ve znění pozdějších předpisů

Novela insolvenčního zákona, jež přináší nový způsob určování insolvenčních správců. Správci se budou nově vybírat podle předem daného pořadí. Součástí novely je například i nový institut společného oddlužení manželů. Norma také zmírňuje kvantitativní kritéria při reorganizaci, aby se podpořila restrukturalizace i menších podniků a harmonizuje terminologii s novým občanským zákoníkem.

  • Zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva (změnový zákon)

Doprovodný zákon vzhledem k novému občanskému zákoníku novelizuje 71 zákonů (např. notářský řád), které obsahují technické úpravy, vyplývající z rekodifikace soukromého práva.

  • Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob

Rejstříkový zákon, upravující zápis do rejstříku právnických osob soukromého práva. Do rejstříků budou zapisovat rejstříkové (krajské) soudy, nově budou moci přímo zapisovat také notáři na základě notářského zápisu. To nejen zrychlí zapisování do rejstříku pro veřejnost, ale také uleví agendě soudů. Podle této normy budou zapisovány spolky, obchodní společnosti, družstva, ústavy, nadace, nadační fondy a společenství vlastníků jednotek.

Pro stavebníky a realizátory jsou podstatné změny týkající se živnostenského zákona, zákona o státní památkové péči či zákona o zadávání veřejných zakázek.

Proč se mění zažitá praxe

Nový občanský zákoník spolu s dalšími předpisy významně mění dosavadní svět soukromého práva. Jde o celkovou změnu k postavení práva, jeho dogmatickému formalizovanému postupu, resp. jeho odmítnutí, které se projeví i ve smluvní volnosti stran při konkrétní činnosti. Dalo by se říci, že se blýská na lepší časy, že přijde doba, kdy neprohrajete soudní spor jen z důvodu nedostatku formy, ale že soudce půjde k jádru věci (úmyslu stran a jejich jednání) a v případě potřeby bude i tvůrcem práva a bude hledat spravedlivé řešení.

9.2 ZMĚNY S DOPADEM NA STAVEBNÍ ČINNOST V PŘEHLEDU

S ohledem na šíři nové právní úpravy, a to i co do obsáhlosti paragrafů (NOZ má §3081), jsou v přehledu představeny další nejdůležitější body, dotýkající se podnikatelů ve stavebnictví a stavební činnosti.

Oblast smluvního práva

  • Jednotná regulace smluvního práva. Končí praxe odlišného řešení smluvních vztahů buď v režimu občanského zákoníku (pokud je alespoň jednou smluvní stranou nepodnikající fyzická osoba), nebo podle obchodního zákoníku. Smlouvy budou uzavírány pouze v režimu nového občanského zákoníku.63)
  • Preference relativní neplatnosti před absolutní neplatností právních jednání.
  • Preference platnosti právního jednání - větší respekt k vůli jednajícího při výkladu právního jednání, možnost zhojit nedostatek formy právního jednání.
  • Kontraktační proces - možnost uzavření smlouvy při nepodstatných změnách či dodatcích v akceptaci, fikce uzavření smlouvy při absenci konsenzu na nepodstatné záležitosti, předsmluvní odpovědnost.
  • Změny v oblasti závazkového práva - změny v regulaci obchodních podmínek, zavedení zákazu zneužití silnějšího postavení vůči slabší straně v hospodářském styku, subjektivizace počátku běhu promlčecí lhůty, právo sjednat delší či kratší promlčecí lhůtu.
  • Změny u vybraných smluvních typů - zejména u smlouvy o dílo týkající se staveb (smlouva o zhotovení, opravě nebo úpravě stavby), změny u příkazní smlouvy.
  • Nové pojmy a instituty - výprosa, zápůjčka, pacht, obchodní závod a další.
  • Změny stávajících institutů - snaha o terminologickou jednotnost. Např. „smlouva“ se už nerovná „závazek“. „Závazek“ se nerovná „dluh“… atd.
  • Zvýšené nároky na provádění odborných profesí - presumpce profesionality spojené s určitým povoláním.
  • Změny v oblasti obchodních společností - snížení základního kapitálu s.r.o., vymezení obchodního závodu, zavedení pravidla korporační loajality, vymezení pravidla podnikatelského úsudku, vymezení péče řádného hospodáře, změny u prokury a další.

9.3 PŘECHOD NA NOVÉ PODMÍNKY

Vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník obsahuje celou řadu právních institutů odlišných od starého občanského zákoníku, bylo třeba najít způsob, jakým budou právní vztahy upraveny poté, co již starý občanský zákoník nebude platit. To bylo úkolem tzv. přechodných ustanovení, která se nacházejí na samém konci nového občanského zákoníku, a to v §3028 - 3079.64)

Nový občanský zákoník se aplikuje na práva a povinnosti vzniklé po nabytí jeho účinnosti (§3028 odst. 1 NOZ). To se vztahuje zejména na právo závazkové, neboť smlouvy uzavřené podle nynějšího občanského nebo obchodního zákoníku se budou těmito předpisy řídit po celou dobu svého trvání. Smluvní strany si však mohou dohodnout, že od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se i na smlouvy uzavřené podle stávajícího občanského zákoníku použije nový občanský zákoník. Dohody tohoto druhu lze očekávat například mezi věřiteli a dlužníky ve vztahu k realizaci zástavního práva, které je podle nového občanského zákoníku pro věřitele podstatně jednodušší.

POZOR:

U smlouvy nájemní se právní vztahy řídí již ode dne jeho účinnosti NOZ bez ohledu na to, že nájemní smlouva byla uzavřena před účinností nového občanského zákoníku.

Základní principy NOZ v přehledu

Zásady a principy NOZ
§1
(1) Ustanovení právního řádu upravující vzájemná práva a povinnosti osob vytvářejí ve svém souhrnu soukromé právo. Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.
(2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.
§2
(1) Každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit.
(2) Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu.
(3) Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti, urážející obyčejné lidské cítění.
§3
(1) Soukromé právo chrání důstojnost a svobodu člověka i jeho přirozené právo brát se o vlastní štěstí a štěstí jeho rodiny nebo lidí jemu blízkých takovým způsobem, jenž nepůsobí bezdůvodně újmu druhým.
(2) Soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že
a) každý má právo na ochranu svého života a zdraví, jakož i svobody, cti, důstojnosti a soukromí,
b) rodina, rodičovství a manželství požívají zvláštní zákonné ochrany,
c) nikdo nesmí pro nedostatek věku, rozumu nebo pro závislost svého postavení utrpět nedůvodnou újmu; nikdo však také nesmí bezdůvodně těžit z vlastní neschopnosti k újmě druhých,
d) daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny,
e) vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká, a
f) nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží.
(3) Soukromé právo vyvěrá také z dalších obecně uznaných zásad spravedlnosti a práva.
§4
(1) Má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.
(2) Činí-li právní řád určitý následek závislým na něčí vědomosti, má se na mysli vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé. To platí obdobně, pokud právní řád spojuje určitý následek s existencí pochybnosti.
§5
(1) Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.
(2) Proti vůli dotčené strany nelze zpochybnit povahu nebo platnost právního jednání jen proto, že jednal ten, kdo nemá ke své činnosti potřebné oprávnění, nebo komu je činnost zakázána.
§6
(1) Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.
(2) Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.
§7
Má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.
§8
Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

9.4 PŘECHODNÁ USTANOVENÍ A PODNIKÁNÍ65)

Podnikatele je třeba upozornit i na přechodná ustanovení, stanovená v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (ZOK). Bezprostřední dopad mají především donucující ustanovení zákona, tedy ta ustanovení, od kterých se nelze smluvně odchýlit (např. pravidla o koncernech).

POZOR:

Pokud bude vnitřní dokumentace korporace (např. stanovy) v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK, byla korporace povinna přizpůsobit jejich znění nové právní úpravě do 6 měsíců od účinnosti zákona (tj. do 1.7.2014). Pokud tak neučiní, může jí v konečném důsledku hrozit až soudní zrušení (§777 ZOK). Ta část vnitřních ustanovení, která nebudou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK, zůstane nadále v platnosti, přičemž za jejich součást budou považována i ta pravidla, která pro korporace dosud vyplývala přímo z ObchZ.

Aby nedocházelo ke konfliktům staré a nové právní úpravy, dává ZOK obchodním korporacím možnost, aby do dvou let od nabytí účinnosti rozhodly, že se plně podřizují nové právní úpravě (tzv. opt-in). V takovém případě již ustanovení dosavadního ObchZ na obchodní korporace bezprostředně dopadat nebudou.

Zvláštní přechodné ustanovení zavádí ZOK pro smlouvy o výkonu funkce (§777 odst. 3 ZOK). Tyto smlouvy (např. smlouva o výkonu funkce jednatele) bylo nutné uzpůsobit nové úpravě do 6 měsíců od nabytí účinnosti ZOK. V opačném případě platí, že je výkon funkce bezplatný.

Přechodná ustanovení pro zakládací listiny společností ZOK
§777
(1) Ujednání společenských smluv, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona, se zrušují dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.
(2) Obchodní korporace přizpůsobí do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona listiny podle odstavce 1 úpravě tohoto zákona a doručí je do sbírky listin. Neučiní-li tak, rejstříkový soud je k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší obchodní korporaci a nařídí její likvidaci
(3) Ujednání smluv o výkonu funkce a o odměně se uzpůsobí tomuto zákonu do 6 měsíců ode dne nabytí jeho účinnosti; jinak platí, že je výkon funkce bezplatný.
(4) Má se za to, že obsahem společenských smluv obchodních korporací, které vznikly před účinností tohoto zákona, jsou i dosavadní ustanovení obchodního zákoníku, která upravovala práva a povinnosti společníků, pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona, nebo se od nich společníci neodchýlili ve společenské smlouvě.
(5) Obchodní korporace uvedené v odstavci 4 se mohou nejpozději do 2 let ode dne účinnosti tohoto zákona změnou svých společenských smluv podřídit tomuto zákonu jako celku. Údaj o tom zapíše obchodní korporace do obchodního rejstříku. Změna společenské smlouvy nabývá v tomto případě účinnosti až zveřejněním zápisu o podřízení se tomuto zákonu jako celku v obchodním rejstříku.

Přechodná ustanovení k právnickým osobám v přehledu:

Přechodná ustanovení k právnickým osobám NOZ
§3041
(1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona.
(2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.
§3042
Odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona, přizpůsobí právnická osoba svůj název požadavkům tohoto zákona do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti. Není povinna tak učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.
§3043
(1) Odporují-li smlouva nebo rozhodnutí o přeměně právnické osoby učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považují se za platné, vyhovují-li ustanovením tohoto zákona a nezamítl-li příslušný orgán veřejné moci přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona návrh na zápis přeměny do veřejného rejstříku, anebo nerozhodl-li, že k přeměně nedošlo.
(2) Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona rozhodnuto o zrušení nebo přeměně právnické osoby, postupuje se podle dosavadních právních předpisů, nerozhodne-li příslušný orgán právnické osoby do tří měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, že se uplatní postup podle tohoto zákona. Ustanovení tohoto zákona na ochranu věřitelů se použijí i na případy, kdy bylo rozhodnutí o zrušení nebo přeměně právnické osoby přijato přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona nebylo ještě zapsáno do veřejného rejstříku.
§3044
Ustanovení §128 se použije i na zakladatelská právní jednání a na přeměny právnických osob, k nimž došlo přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

Kompletní nabídka služeb je přístupná pouze přihlášeným uživatelům.
1 2 3