A 3.20 - Podlahová a užitná plocha budov v právních předpisech

1 2

ČESKÁ KOMORA AUTORIZOVANÝCH INŽENÝRŮ A TECHNIKŮ ČINNÝCH VE VÝSTAVBĚ

Rada pro podporu rozvoje profese ČKAIT

METODICKÁ POMŮCKA K ČINNOSTI AUTORIZOVANÝCH OSOB

PODLAHOVÁ A UŽITNÁ PLOCHA BUDOV V PRÁVNÍCH PŘEDPISECH

A 3.20

aktualizace 2019

Pro Českou komoru autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě vydává Informační centrum ČKAIT

Klíčová slova:

předpisy právní, plocha podlahová, plocha obytná, plocha užitná, vlastnictví bytů, nájemné, normy

Kolektiv autorů:

Autoři

Obsah

Úvod

1

Podlahová, obytná a užitková (užitná) plocha ve stavebních předpisech, normách a metodikách

2

Podlahová plocha v energetických předpisech

3

Podlahová a užitková plocha v předpisech o nájemném, vlastnictví bytů, DPH a oceňování staveb

4

Podlahová plocha v novém občanském zákoníku

5

Shrnutí

ÚVOD

Termín „podlahová, případně užitková (nebo užitná) a obytná plocha“ patří k často frekventovaným pojmům, používaným jak v odborných textech, tak při běžné komunikaci. Především se v metrech čtverečních podlahové plochy udává velikost bytu – v technických zprávách, komerčních sděleních, statistických šetřeních či kupních smlouvách. Je proto důležité vědět, jak s tímto termínem zacházejí, resp. jak jej definují právní předpisy, technické normy nebo pomocné metodiky.

Je třeba si uvědomit, že obecně mají definice v právních předpisech zpravidla tzv. interpretační charakter. V úvodních částech právních předpisů (zákonů, nařízení vlády, vyhlášek) se setkáme s uvozením: pro účely tohoto (zákona) se rozumí, že …. Pak může mít stejný pojem v různých právních předpisech odlišný význam. Naproti tomu v technických normách, terminologických databázích či ve výkladových slovnících by měly být používány formálně správné definice. Obecné terminologické principy a metodologické přístupy k tvorbě definic, k přípravě a uspořádání výkladových slovníků, tezaurů, klasifikačních systémů apod. upravují mezinárodní technické normy (např. ČSN ISO 704:2004 Terminologické práce – Principy a metody) a další.

Termín podlahová (užitková, užitná) plocha bytu (domu), resp. obytná plocha, má v různých právních předpisech odlišné významy. Vždy je proto třeba zkoumat, pro jaký účel a podle jakého právního předpisu má být tento údaj uváděn.

1 PODLAHOVÁ, OBYTNÁ A UŽITKOVÁ (UŽITNÁ) PLOCHA VE STAVEBNÍCH PŘEDPISECH, NORMÁCH A METODIKÁCH

Platné stavební právní předpisy definici podlahové plochy bytu a užitkové plochy bytu neobsahují (s výjimkou již zrušené vyhlášky o obecných technických požadavcích v hlavním městě Praze – viz dále), ale tyto termíny používají. Stavební předpisy a podobně předpisy o statistické službě a statistických zjišťováních rozlišují podlahovou, obytnou a užitkovou (případně užitnou, nebo také celkovou) plochu. Obytná plocha souvisí s pojmem obytná místnost – je součtem plochy obytných místností bytu.

1.1 ZÁKON Č. 183/2006 SB., O ÚZEMNÍM PLÁNOVÁNÍ A STAVEBNÍM ŘÁDU

Stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů) používá termín „podlahová plocha“, ale nedefinuje jej. Podle §188a lze umísťovat v nezastavěném území také stavby pro zemědělství s byty pro trvalé rodinné bydlení; stavba pro zemědělství může mít nejvýše tři samostatné byty, přičemž součet podlahových ploch bytů smí v tomto případě činit nejvýše jednu třetinu celkové podlahové plochy stavby, nejvýše však 300 m2.

1.2 VYHLÁŠKA Č. 501/2006 Sb., O OBECNÝCH POŽADAVCÍCH NA VYUŽÍVÁNÍ ÚZEMÍ

Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, termín „podlahová plocha“ a „obytné plochy“ rovněž používá, ale nedefinuje. Podle §2 Základní pojmy se pro účely této vyhlášky rozumí

a) stavbou pro bydlení

1. bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena,

2. rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, …

§8 Plochy smíšené obytné, odst. 1: Plochy smíšené obytné se obvykle samostatně vymezují … Odst. 2: Plochy smíšené obytné zahrnují zpravidla pozemky staveb pro bydlení, případně staveb pro rodinnou rekreaci, pozemky občanského vybavení a veřejných prostranství, a dále pozemky související dopravní a technické infrastruktury.

1.3 VYHLÁŠKA Č. 268/2009 Sb., O TECHNICKÝCH POŽADAVCÍCH NA STAVBY

Termín podlahová plocha používá rovněž vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška používá termín „podlahová plocha“ (místnosti, bytu), ale nedefinuje jej.

V §3 písm. i) stojí: obytnou místností je část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m2 a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.

V §10 odst. 5: Světlá výška místností musí být alespoň … b) 2 300 mm v obytných a pobytových místnostech v podkroví; místnosti se zkosenými stropy musí mít tuto světlou výšku nejméně nad polovinou podlahové plochy místnosti, …

V §13 Proslunění, odst. 2: Byt je prosluněn, je-li součet podlahových ploch jeho prosluněných obytných místností roven nejméně jedné třetině součtu podlahových ploch všech jeho obytných místností. Při posuzování proslunění se vychází z normových hodnot.

Odst. 3: U samostatně stojících rodinných domů, dvojdomů a koncových řadových domů má být součet podlahových ploch prosluněných obytných místností roven nejméně jedné polovině součtu podlahových ploch všech obytných místností bytu.

Podobně v dalších ustanoveních vyhlášky.

1.4 VYHLÁŠKA Č. 26/1999 SB. HL. M. PRAHY, O OBECNÝCH TECHNICKÝCH POŽADAVCÍCH NA VÝSTAVBU V HLAVNÍM MĚSTĚ PRAZE (OTPP)

Zrušená vyhláška č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze (OTPP), ve znění pozdějších předpisů, článek 3:

(1) Pro účely této vyhlášky se rozumí

b) bytem – soubor místností (popřípadě jediná obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen,

f) obytnou místností

1. část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2,

2. kuchyň, má-li podlahovou plochu nejméně 12 m2; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 18 m2; u místností se zkosenými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m,

x) užitnou plochou – součet ploch všech místností budovy, …

Termín podlahová plocha sice tato vyhláška používá, ale nedefinuje jej.

1.5 NAŘÍZENÍ Č. 11/2014 SB. HL. M. PRAHY, KTERÝM SE STANOVUJÍ OBECNÉ POŽADAVKY NA VYUŽÍVÁNÍ ÚZEMÍ A TECHNICKÉ POŽADAVKY NA STAVBY V HLAVNÍM MĚSTĚ PRAZE

Vyhlášku č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy nahradilo nařízení č. 11/2014 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy), jehož platnost dočasně zrušilo MMR (výhrady MMR, městských částí a dalších orgánů a nevládních organizací k některým ustanovením; absence procesu tzv. evropské notifikace). Nařízení obsahuje shodnou definici bytu se starou vyhláškou, zjednodušenou definici obytné místnosti, ale v zásadě odpovídající definici podle staré vyhlášky; neobsahuje již definici užitné plochy.

Novou definicí tohoto nařízení je hrubá podlažní plocha: součet ploch vymezených vnějším obrysem konstrukcí jednotlivých podlaží budovy kromě otevřených a částečně otevřených částí (balkony, lodžie, průchody, střešní terasy apod.); v podlažích se šikmými stěnami či šikmým stropem se započítává vnější obrys konstrukcí v úrovni 1,2 m nad úrovní podlahy. Prakticky je tento termín použit v příloze 2 nařízení, která stanoví počet. tzv. vázaných a návštěvnických parkovacích stání.

1.6 VYHLÁŠKA Č. 499/2006 SB., O DOKUMENTACI STAVEB

Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, obsahuje 16 příloh:

  • Příloha č. 1 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby
  • Příloha č. 2 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění liniové stavby technické infrastruktury včetně souvisejících technologických objektů
  • Příloha č. 3 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby dráhy
  • Příloha č. 4 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby dálnice, silnice, místní komunikace a veřejné účelové komunikace
  • Příloha č. 5 Rozsah a obsah projektové dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění souboru staveb v areálu jaderného zařízení
  • Příloha č. 6 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o změně využití území
  • Příloha č. 7 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území
  • Příloha č. 8 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání společného povolení
  • Příloha č. 9 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání společného povolení liniové stavby technické infrastruktury včetně souvisejících technologických objektů
  • Příloha č. 10 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání společného povolení stavby dráhy

  • Příloha č. 11 Rozsah a obsah dokumentace pro vydání společného povolení stavby dálnice, silnice, místní komunikace a veřejné účelové komunikace

  • Příloha č. 12 Rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v §104 odst. 1 písm. a) až e) stavebního zákona nebo pro vydání stavebního povolení

  • Příloha č. 13 Rozsah a obsah projektové dokumentace pro provádění stavby

  • Příloha č. 14 - Rozsah a obsah dokumentace skutečného provedení stavby

  • Příloha č. 15 Náležitosti dokumentace bouracích prací

  • Příloha č. 16 Náležitosti a způsob vedení stavebního deníku a jednoduchého záznamu o stavbě

Přílohy č. 115 specifikují obsah a rozsah dané úrovně dokumentace, kterou člení na základní části A až D (plus dokladová část), které pak dále podrobně rozvádějí. 

Přílohy č. 1, 4, 8, 12, 13, 14 a 15 shodně vyžadují obvykle v části B 2.1 (resp. B 2, nebo Bb) navrhované parametry stavby (nebo parametry odstraňované stavby) - „zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha, počet funkčních jednotek a jejich velikosti apod.“. V případě přílohy č. 15 Náležitosti dokumentace bouracích prací je požadavek (v části B 2.d) na údaje o stávající kapacitě odstraňované stavby širší: je vyžadován údaj o zastavěné ploše, obestavěném prostoru, počtu funkčních jednotek u staveb obsahujících byty celková podlahová plocha budovy, počet a velikost zanikajících bytů, obytná a užitková plocha zanikajících bytů. Žádný z uvedených termínů vyhláška nedefinuje.

Vyhláška o dokumentaci staveb je terminologicky nejednotná; byť termíny užitková plocha a užitná plocha lze považovat za synonyma, tj. za termíny obsahově shodné.

1.7 VYHLÁŠKA Č. 526/2006 SB., KTEROU SE PROVÁDĚJÍ NĚKTERÁ USTANOVENÍ STAVEBNÍHO ZÁKONA VE VĚCECH STAVEBNÍHO ŘÁDU

Zrušená vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu, obsahovala v přílohách formuláře a vzory podání pro povolování a užívání staveb. Přílohy č. 4 (oznámení o užívání stavby), č. 5 (žádost o vydání kolaudačního souhlasu) a č. 7 (ohlášení odstranění stavby) požadovaly u budov obsahujících byty uvést následující statistické ukazatele:

1. Podlahová plocha budovy (m2)

2. Celková hodnota budovy bez pozemku (tis. Kč)

3. Celková hodnota bytů v nebytových budovách (tis. Kč)

4. Počet dokončených bytů

5. Užitková plocha podle velikosti jednotlivých bytů (m2)

6. Obytná plocha podle velikosti jednotlivých bytů (m2)

7. Zastavěná plocha budovy (m2)

8. Obestavěný prostor budovy (m3)

Žádný z těchto termínů vyhláška č. 526/2006 Sb., nedefinovala. Vyhláška byla zrušena vyhláškou č. 63/2013 Sb.

1.8 VYHLÁŠKA Č. 503/2006 SB., O PODROBNĚJŠÍ ÚPRAVĚ ÚZEMNÍHO ROZHODOVÁNÍ, ÚZEMNÍHO OPATŘENÍ A STAVEBNÍHO ŘÁDU

Vyhláškou č. 63/2013 Sb., byla novelizována vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, která po této novele upravuje obsahové náležitosti žádostí, oznámení, informací, rozhodnutí, resp. dalších dokumentů vyžadovaných stavebními předpisy. Další novela vyhlášky č. 503/2006 Sb., byla provedena vyhláškou č. 66/2018 Sb., vydanou v souvislosti s poslední velkou novelou stavebního zákona. Vyhláška má celkem 15 příloh, z nichž každá obsahuje vzor příslušného formuláře, jehož obsahové náležitosti jsou závazné. Statistické povinnosti jsou součástí žádosti o vydání společného povolení, ohlášení stavby, žádosti o stavební povolení a ohlášení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora:

Statistické údaje (u staveb obsahujících byty):

Nová výstavba

Počet bytů   ……….

Užitková plocha všech bytů v m2 (bez plochy nebytových prostor)   ……….

Změna dokončené stavby (nástavba, přístavba, stavební úprava):

Počet nových bytů       ………..

Počet zrušených bytů   ………..

Počet bytů, ve kterých se provádějí stavební úpravy   ………..

Užitková plocha všech bytů v m2 (bez plochy nebytových prostor)   ……….

Obdobně jsou formulovány statistické povinnosti ve formuláři oznámení změny v užívání stavby a ohlášení odstranění stavby.

1.9 METODICKÝ POKYN 7-99 HLÁŠENÍ O DOKONČENÍ BUDOVY NEBO O DOKONČENÍ BYTU

Statistické údaje v podáních k užívání stavby jsou podkladem pro stavební úřady k vyplnění statistického výkazu Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu. Definice uvedených termínů najdeme v metodických vysvětlivkách k výkazu:

Podlahová plocha budovy ■ celková využitelná podlahová plocha budovy. Do této plochy se nezahrnují stavební plochy (plochy nosných, dělicích nebo jiných konstrukcí – sloupy, pilíře, příčky, komíny); funkční plochy pro pomocné využití (plochy zastavěné vyhřívacími a klimatizačními instalacemi nebo elektrickými generátory); komunikační plochy (např. schodiště, výtahy, eskalátory).

Užitková plocha všech bytů ■ plocha všech obytných i vedlejších místností a plocha příslušenství bytu. Nezapočítává se plocha nebytových prostor.

Obytná místnost ■ část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2, v Praze 20 m2.

Za vedlejší místnosti bytu ■ se považují předsíň, neobytná hala, komora, chodba uvnitř bytu, obytná místnost, která má menší podlahovou plochu než 8 m2, menší světlou výšku než 2,5 m (v podkroví menší než 2,3 m), nemá dostatečné přímé denní osvětlení, přímé nebo dostatečně účinné nepřímé větrání, přímé nebo dostatečně účinné nepřímé vytápění a nemá dostatečnou tepelnou a zvukovou izolaci obklopujících konstrukcí, a další neobydlené místnosti určené k tomu, aby byly s bytem společně užívány.

Příslušenství bytu ■ tvoří záchod, koupelna, koupelnový nebo sprchovací kout a spíž.

1.10 ČSN 73 4301:2004 OBYTNÉ DOMY

Platná ČSN 73 4301:2004 Obytné budovy nedefinuje ani podlahovou, ani užitkovou plochu bytu. Norma obsahuje definice:

Obytná místnost (čl. 3.2.3) ■ část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky zvláštního předpisu (zrušené vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb.), je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2.

(Čl.5.2.2.11) Místnosti se zkosenými stropy musí mít výšku min. 2 300 mm nejméně nad polovinou podlahové plochy, která je vymezena pomyslnou rovinou kolmou k rovině podlahy, protínající rovinu zkoseného stropu ve výšce 1 300 mm nad podlahou. Střešní okna by měla být osazena tak, aby jejich spodní hrana byla umístěna nejvíce 1 100 mm nad podlahou, zejména v případech vyšší nadezdívky. Taková místnost, pokud je určena pro spaní jedné osoby, má mít objem nejméně 20 m3, pro spaní dvou osob má mít objem nejméně 30 m3 (pro více osob se doporučuje úměrně zvětšit objem).

Příslušenství bytu (čl. 3.2.4) ■ prostory, které doplňují obytné místnosti a jsou určeny pro zajištění bytové komunikace, osobní hygieny, vaření a dalších funkcí, nutných pro trvalé užívání bytu.

(Čl. 5.2.3.1) V každém bytě musí být navrženo příslušenství, zahrnující nejméně prostory:

a) vstupní

b) pro vaření

c) pro uskladnění potravin

d) pro osobní hygienu

e) pro umístění záchodové mísy

f) pro uložení úklidových předmětů

(Čl. 5.2.3.2) Byt může obsahovat i další příslušenství (např. místnost pro domácí práce, šatna, komora pro předměty občasné potřeby).

1.11 ČSN 73 4301:1987 OBYTNÉ BUDOVY

Zrušená ČSN 73 4301:1987 Obytné budovy obsahovala následující definice:

Obytná plocha (bytu) ■ součet ploch obytných místností bytu. Obytná místnost je místnost o ploše minimálně 8 m2, která má přímé denní osvětlení okny, je přímo větratelná okny, je vybavena zařízením pro dostatečné vytápění a je vzhledem ke svému dispozičnímu a stavebně technickému uspořádání a vybavení určena k trvalému bydlení a netvoří příslušenství bytu. Obytnou místností je obývací pokoj, jídelna, ložnice.

Do plochy místností se započítává celá plocha místností kromě ploch, nad nimiž je světlá výška menší než 1,30 m. Do plochy místnosti se započítává plocha arkýřů a výklenků, jsou-li současně nejméně 20 m široké, 0,30 hluboké a 2,00 m vysoké (od podlahy). Dále se započítává plocha zabraná topidly nebo topnými tělesy, instalačními předměty, technickým zařízením nebo strojním vybavením a také kuchyňskou linkou. Nezapočítává se však plocha okenních a dveřních ústupků a plocha zabraná zabudovaným nábytkem.

Užitková plocha (bytu) ■ součet ploch obytných místností a ploch místností jeho příslušenství. Každý byt musí mít příslušenství, zahrnující nejméně

  • vstupní prostory (předsíň)
  • prostor pro vaření (kuchyně)
  • prostor pro uskladnění potravin (spížní komora, zabudovaná spížní skříň)
  • prostor pro osobní hygienu (koupelna)
  • prostor pro WC
  • prostor pro uložení úklidových předmětů.

Byt může obsahovat další příslušenství, např. prostor pro sušení drobného prádla, neobytnou místnost pro domácí práce, hospodářskou lodžii, šatnu, komoru pro předměty občasné potřeby.

1.12 SDĚLENÍ ČESKÉHO STATISTICKÉHO ÚŘADU Č. 321/2003 SB., O ZAVEDENÍ KLASIFIKACE STAVEBNÍCH DĚL CZ-CC

Sdělení Českého statistického úřadu č. 321/2003 Sb., o zavedení Klasifikace stavebních děl CZ-CC uvádí mezi základními pojmy, platnými pro tuto klasifikaci:

  • bytová budova je stavba, ve které je alespoň polovina využitelné podlahové plochy určena pro bytové účely;
  • nebytová budova je stavba, ve které je více než polovina využitelné podlahové plochy určena pro nebytové účely;
  • byt je soubor místností (případně jediná obytná místnost), které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny.

Celková využitelná podlahová plocha zahrnuje plochy, které jsou využity pro stejné účely, a to bez ohledu na jejich umístění v rámci stavby. Do využitelné podlahové plochy se nezahrnují:

  • stavební plochy (např. plochy nosných, dělicích nebo jiných komponentů - sloupy, pilíře, příčky, komíny);
  • funkční plochy pro pomocné využití (např. plochy zastavěné vyhřívacími a klimatizačními instalacemi nebo elektrickými generátory);
  • komunikační plochy (např. schodiště, výtahy, eskalátory).

Část z celkové využitelné podlahové plochy budovy používané pro bydlení zahrnuje plochu vyčleněnou pro kuchyň, obývací pokoj, ložnici a další pokoje, část pak plochu vyčleněnou pro sklep a společné prostory, používané vlastníky nebo nájemci bytových jednotek.

1.13 ZPRAVODAJ ČESKÉHO STATISTICKÉHO ÚŘADU, ČÁSTKA 5/2009

Zpravodaj Českého statistického úřadu, částka 5/2009, informuje ve stati „Statistika stavebnictví a bytové výstavby“ o změnách ve zjišťování statistických údajů v roce 2009 v souvislosti se zavedením nové klasifikace CZ-NACE, která nahradila odvětvovou klasifikaci ekonomických činností (OKEČ). Stať obsahuje přehled základních pojmů používaných ve statistice stavebnictví. Podlahovou plochou místností a prostorů se pro potřeby statistických sledování rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu budov.

1.14 ZÁKON Č. 89/1995 SB., O STÁTNÍ STATISTICKÉ SLUŽBĚ

Zákon č. 89/1995 Sb., o státní statistické službě, ve znění pozdějších předpisů, uvádí v §20a Registr sčítacích obvodů a budov přehled povinných údajů, zapisovaných do registru. Patří mezi ně podlahová plocha budovy, celková a obytná plocha bytů. Zákon tyto termíny nedefinuje.

Doporučené definice podlahové, obytné a užitkové plochy a jejich použití ve vazbě na stavební předpisy

Stavební předpisy, které patří mezi předpisy veřejného práva, termíny podlahová, obytná a užitková (užitná) plocha používají, ale nedefinují je. Při definování (stanovení obsahu) těchto pojmů musíme vycházet z metodických vysvětlivek statistického výkazu Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu a z ČSN 73 4301:2004 Obytné budovy.

Užitková plocha všech bytů ■ plocha všech obytných a vedlejších místností a plocha příslušenství bytu. Nezapočítává se plocha nebytových prostor.

  • Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění vyhlášky č. 63/2013 Sb., ČSN 73 4301:2004 Obytné budovy
  • Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu

Podlahová plocha budovy ■ celková využitelná podlahová plocha budovy. Nezahrnuje plochy nosných, dělicích a jiných stavebních konstrukcí, funkční plochy zastavěné technickým zařízením budovy a komunikační plochy (schodiště, výtahy, eskalátory).

  • Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon)
  • Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů
  • Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění vyhlášky č. 62/2013 Sb.

Obytná místnost ■ část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna) určená k trvalému bydlení, která má podlahovou plochu min. 8 m2; pokud byt tvoří jediná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2.

  • Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění vyhlášky č. 20/2012 Sb.
  • ČSN 73 4301:2004 Obytné budovy
  • Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu

2 PODLAHOVÁ PLOCHA V ENERGETICKÝCH PŘEDPISECH

2.1 ZÁKON Č. 406/2000 SB., O HOSPODAŘENÍ ENERGIÍ, VE ZNĚNÍ POZDĚJŠÍCH PŘEDPISŮ

§2

Základní pojmy

Pro účely tohoto zákona se rozumí …

r) celkovou energeticky vztažnou plochou vnější půdorysná plocha všech prostorů s upravovaným vnitřním prostředím v celé budově, vymezená vnějšími povrchy konstrukcí obálky budovy …

Tuto definici přejímají všechny prováděcí předpisy zákona o hospodaření energií. Používá ji rovněž program Zelená úsporám.

Uvedená definice byla do zákona o hospodaření energií vložena novelou, provedenou zákonem č. 318/2012 Sb. Do této novely používal zákon č. 406/2000 Sb., termín celková podlahová plocha, kterou definoval jako podlahovou plochu všech podlaží budovy vymezenou mezi vnějšími stěnami, bez neobyvatelných sklepů a oddělených nevytápěných prostor …

Obsahově se obě definice téměř shodují, rozdíl je především v názvu termínu. Ke změně došlo na základě špatných zkušeností se starší definicí tzv. „celkové podlahové plochy“, která byla zaměňována za klasickou, tj. vnitřní podlahovou plochu budovy.

3 PODLAHOVÁ A UŽITKOVÁ PLOCHA V PŘEDPISECH O NÁJEMNÉM, VLASTNICTVÍ BYTŮ, DPH A OCEŇOVÁNÍ STAVEB

3.1 ZRUŠENÁ VYHLÁŠKA Č. 85/1997 SB., O NÁJEMNÉM Z BYTŮ POŘÍZENÝCH V DRUŽSTEVNÍ BYTOVÉ VÝSTAVBĚ A ÚHRADĚ ZA PLNĚNÍ POSKYTOVANÁ S UŽÍVÁNÍM TĚCHTO BYTŮ

§2

Vymezení některých pojmů pro účely této vyhlášky

(1) Užitkovou plochou bytu se rozumí součet ploch všech jeho místností, včetně místností vedlejších užívaných výhradně nájemcem bytu, bez ploch domovního vybavení včetně sklepů, upravený podle zvláštního předpisu13/ (dále jen „užitková plocha bytu“).

Poznámka pod čarou č. 13 odkazuje na §4 výnosu Federálního ministerstva financí, Ministerstva financí ČR, Ministerstva financí SR a Státní banky československé č. 78/1991 Sb., o podmínkách poskytování finanční pomoci na družstevní bytovou výstavbu (uveřejněného pod č. 3 ve Finančním zpravodaji č. 2-3/1991).

Vyhláška č. 85/1997 Sb., byla zrušena vyhláškou č. 301/2010 Sb.

3.2 ZRUŠENÝ ZÁKON Č. 107/2006 SB., O JEDNOSTRANNÉM ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO Z BYTU A O ZMĚNĚ ZÁKONA Č. 40/1964 SB., OBČANSKÝ ZÁKONÍK, VE ZNĚNÍ POZDĚJŠÍCH PŘEDPISŮ

§2

Základní pojmy

d) podlahovou plochou bytu je součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství1), a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou; …

Poznámka pod čarou č. 1 odkazuje na §121 odst. 2 občanského zákoníku: Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

Zákon č. 107/2006 Sb., nabyl účinnosti dnem 31. 3. 2006 a část první tohoto zákona (včetně §2) pozbyla platnosti dnem 31. 12. 2012. Druhou část zákona zrušil zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014.

3.3 ZÁKON Č. 72/1994 SB., KTERÝM SE UPRAVUJÍ NĚKTERÉ SPOLUVLASTNICKÉ VZTAHY K BUDOVÁM A NĚKTERÉ VLASTNICKÉ VZTAHY K BYTŮM A NEBYTOVÝM PROSTORŮM A DOPLŇUJÍ NĚKTERÉ ZÁKONY

Zrušený zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

§2

Vymezení pojmů

Pro účely tohoto zákona se rozumí …

i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu, …

Zákon č. 72/1994 Sb., byl zrušen právním předpisem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s účinností od 1. 1. 2014.

3.4 ZÁKON Č. 67/2013 SB., KTERÝM SE UPRAVUJÍ NĚKTERÉ OTÁZKY SOUVISEJÍCÍ S POSKYTOVÁNÍM PLNĚNÍ SPOJENÝCH S UŽÍVÁNÍM BYTŮ A NEBYTOVÝCH PROSTORŮ V DOMĚ S BYTY

Zákon č. 67/2013 Sb., ve znění zákona č. 104/2015 Sb., a jeho prováděcí vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, termín podlahová plocha používá, ale nedefinuje jej. Definici najdeme v jeho prováděcí vyhlášce č. 269/2015 Sb., kterou vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj:

§2

Vymezení pojmů

Pro účely této vyhlášky se rozumí …

d) podlahovou plochou - podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt; do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků;

e) započitatelnou podlahovou plochou - podlahová plocha vynásobená koeficienty uvedenými v příloze č. 1 části A. k této vyhlášce; mají-li některé místnosti v zúčtovací jednotce rozdílnou výšku stropů nebo stropy zkosené, započitatelná podlahová plocha těchto místností se vynásobí koeficientem podílu objemu vytápěného prostoru k objemu vypočtenému z podlahové plochy a výšky stropu převládajících místností v zúčtovací jednotce;

f) podlahovou plochou nebytových prostorů pro účely poskytování teplé užitkové vody - podlahová plocha vynásobená koeficienty stanovenými podle přílohy č. 1 části B., k této vyhlášce; …

Vyhláška č. 269/2015 Sb., zrušila předchozí právní úpravu rozúčtování nákladů na vytápění a přípravu teplé vody, tj. vyhlášku č. 372/2001 Sb. Uváděné definice vybraných pojmů jsou v obou vyhláškách totožné.

3.5 ZÁKON Č. 235/2004 SB., O DANI Z PŘIDANÉ HODNOTY VE ZNĚNÍ POZDĚJŠÍCH PŘEDPISŮ

Platné znění k 30. 11. 2018:

§48

Sazba daně u dokončené stavby pro bydlení nebo dokončené stavby pro sociální bydlení

(2) Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

a) stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,

b) stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,

c) stavba, která

1. slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a

2. je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu nebo rodinného domu,

d) obytný prostor,

e) místnost užívaná spolu s obytným prostorem podle písmene d), která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

(3) Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

(4) Obytným prostorem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídá požadavkům na trvalé bydlení.

(5) Stavbami pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

a) stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m2,

b) stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m2,

c) obytný prostor pro sociální bydlení, …

Poznámka

Předpisy upravující katastr nemovitostí se odkazují při definici bytového domu, rodinného domu a dalších druhů staveb na stavební předpisy, a to stavební zákon, vyhlášku č. 501/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášku č. 268/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 20/2012 Sb., a další.

3.6 INFORMACE K UPLATŇOVÁNÍ ZÁKONA O DPH U VÝSTAVBY PO 1. 1. 2008

Ke správné aplikaci snížené sazby daně z přidané hodnoty u staveb pro bydlení vydala Finanční správa 23. 4. 2008 informaci, která mj. podrobně vymezuje obsah pojmu "podlahová plocha":

Při určení, zda se jedná o rodinný dům, bytový dům nebo byt, se obvykle vychází ze správního rozhodnutí, případně stanoviska místně příslušného stavebního úřadu.

Podlahovou plochou místností a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu.

Do úhrnu podlahových ploch domu se započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení, prostorů, které nejsou určeny k bydlení (například garáže, obchody, kanceláře), společných prostor (například plocha hal, chodeb, schodišť, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočárkáren) a podloubí, průjezdů, pasáží apod.

Do úhrnu podlahových ploch domu se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné uživatelům domu a obvykle slouží jako technologické zázemí (transformovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údržbu). Dále se do úhrnu podlahové plochy nezapočítávají šachty výtahů a podlahové plochy příslušenství domů.

Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyně, pokoje, sociální zařízení, chodba, místnosti pro podnikání, garáž, která je v domě).

Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se nezapočítává součet podlahových ploch prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda), a součet podlahových ploch místností, které tvoří příslušenství rodinného domu (garáž, která je mimo dům).

Do podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se započítává součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu (kuchyně, pokoje, sociální zařízení, chodba, komora, sklep, který je místností). Do podlahové plochy bytu se také započítává podlahová plocha, na které je umístěno vybavení bytu, sloužící uživateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod.).

Do podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podlahová plocha prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie) a podíl na společných částech domu.

3.7 ZÁKON Č. 151/1997 SB. O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU A O ZMĚNĚ NĚKTERÝCH ZÁKONŮ

Zákon č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

§8

Oceňování jednotek

(5) Podlahová plocha jednotky, kterou je byt nebo nebytový prostor, nebo která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, je součtem všech plošných výměr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorově oddělené části domu a prostor užívaných výhradně s nimi. Způsob určení plošných výměr stanoví vyhláška.

3.8 VYHLÁŠKA Č. 441/2013 SB., K PROVEDENÍ ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU (OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKA)

Vyhláška č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, §13 odst. 2 obsahuje definici rodinného domu shodnou se stavební předpisy, přesněji s vyhláškou č. 501/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů

(2) Jako rodinný dům se ocení stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.

§21

Oceňování jednotek

(1) Cena jednotky se určí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 k této vyhlášce, základní cenou upravenou podle odstavců 2 až 6.

Příloha č. 1 k vyhlášce č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí (jsou vybrány pouze pasáže týkající se podlahové plochy)

2. Zastavěná plocha stavby (ZP)

(1) Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.

(2) Zastavěnou plochou nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaží do vodorovné roviny.

(3) Zastavěnou plochou podzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.

4. Podlahová plocha

(1) Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn, včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých, případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu.

(2) Do úhrnu podlahové plochy bytů a nebytových prostorů se započte podlahová plocha:

a) arkýřů a lodžií

b) výklenků, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo jejichž podlahová plocha je větší než 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké,

c) místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, a sklepů, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8,

d) půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlažích.

(3) Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou užívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem:

a) teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17,

b) nezasklených lodžií vynásobená koeficientem 0,20,

c) sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10.

(4) V případě místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytů nebo nebytových prostor (např. společné WC, předsíň, aj.), se do podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místností, ku počtu bytů nebo nebytových prostor.

(5) Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.

3.9 DALŠÍ PRÁVNÍ PŘEDPISY

Doklad nebo údaj o podlahové ploše požaduje řada dalších právních předpisů, např. 

  • zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů;
  • zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (upravená podlahová plocha);
  • zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech), ve znění pozdějších předpisů;
  • nařízení vlády č. 284/2011 Sb., o podmínkách poskytnutí a použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na podporu výstavby nájemních bytů na území ČR, ve znění pozdějších předpisů (§2 písm. d): podlahovou plochou nájemního bytu (se rozumí) součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu;
  • nařízení vlády č. 468/2012 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěrů poskytnutých právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domů (podlahová plocha bytu, užitná podlahová plocha nového balkónu nebo lodžie), ve znění pozdějších předpisů;

aniž by pojem podlahová plocha přesně definovaly.

Podobně je tomu v zákoně č. 111/2009 Sb., o základních registrech, který nabyl účinnosti 1. 7. 2010, ve znění pozdějších předpisů. Mezi základní registry vymezené tímto zákonem patří vedle registru obyvatel, registru osob (právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci), registru agend orgánů veřejné moci a některých práv a povinností také základní registr územní identifikace, adres a nemovitostí. Zákon č. 111/2009 Sb., rozumí územním prvkem mj. stavební objekt, kterým je dokončená budova zapisovaná do katastru nemovitostí ČR, nebo jiná dokončená stavba, která se do katastru nemovitostí nezapisuje, pokud slouží k ubytování lidí nebo k podnikání nebo k jiné ekonomické činnosti (např. podzemní stavba). O stavebním objektu se v registru územní identifikace vedou údaje o typu objektu, způsobu využití, datu dokončení, počtu bytů, pokud jde o budovu s byty, zastavěné ploše, obestavěném prostoru, podlahové ploše a další. Definice podlahové plochy chybí.

Prováděcí vyhláška č. 359/2011 Sb., o základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí, stanoví v §12 odst. 2 Údaje o zastavěné ploše4), obestavěném prostoru4), podlahové ploše4), počtu všech nadzemních a podzemních podlaží5) a o druhu svislé nosné konstrukce zapíše editor podle ověřené dokumentace odpovídající skutečnému provedení stavby.

Poznámka:

4) ČSN 73 4055 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů;

5) ČSN 73 4301 Obytné budovy.

4 PODLAHOVÁ PLOCHA V NOVÉM OBČANSKÉM ZÁKONÍKU

Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), který zrušil starý obchodní a občanský zákoník a řadu dalších předpisů. Nový občanský zákoník používá na několika místech termín „podlahová plocha“ (bytu, jednotky).

V §1222 občanského zákoníku se uvádí: „Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.“

Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které upravuje

a) způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce,

b) části nemovité věci, které jsou společné,

c) podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

Ustanovení tohoto nařízení týkající se bytu platí také pro nebytový prostor.

O způsobu výpočtu podlahové plochy nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví:

§2

Prostorové ohraničení bytu

Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

§3

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce

(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu, včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt, včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

(3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m2 a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2 a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2 se nepřihlíží.

5 SHRNUTÍ

Stavební předpisy termín podlahová plocha, obytná plocha, užitková (užitná) plocha používají, ale nedefinují je. Definice obsahovala dřívější, již neplatná, verze české technické normy ČSN 73 4301 Obytné budovy (české technické normy byly v minulosti závazné a po určitou dobu nahrazovaly vyhlášku o technických požadavcích na stavby). V současné době obsahují platné definice metodické vysvětlivky ke statistickému výkazu Stav 7-99 Hlášení o dokončení budovy nebo o dokončení bytu, který sestavují stavební úřady.

Jedná se o výkaz, kde povinnost jeho zpracování vyplývá (pro stavební úřady) z předpisů o statistické službě; tedy i povinnost respektovat metodické vysvětlivky k výkazu. Proto v případě náležitostí dokumentace stavby různých úrovní a dalších podání stavebnímu úřadu, podle prováděcích předpisů stavebního zákona, je třeba vycházet z těchto metodických vysvětlivek.

V éře centrálně řízené ekonomiky důležité rozlišování obytné plochy (= plocha všech obytných místností bytu) a užitné plochy (obytná plocha + příslušenství bytu) souviselo s tehdejším způsobem výpočtu nájemného (zvýšené sazby za tzv. nadměrné metry) a s možností obsazení nadměrného bytu nebo rodinného domu dalším nájemníkem, bez souhlasu prvního nájemníka nebo majitele.

Současná terminologie dává přednost termínu „podlahová plocha“ (bytu, nebytového prostoru), který je v zásadě shodný s termínem užitková (užitná) plocha (bytu, nebytového prostoru). Stávající praxe přitom potvrzuje, že nejenom občan jako laik, ale i odborná stavební veřejnost, a bohužel také tvůrci návrhů právních předpisů nemají zcela jasno o významu uvedených termínů.

Vývoj a porovnání obytné a užitné plochy bytu tak zůstává spíše zajímavým statistickým a technickým údajem, ukazujícím na proměny standardů bydlení.

Kromě stavebních předpisů používají termín podlahová plocha, či užitná plocha také jiné právní předpisy, které obsah termínu pro potřeby daného předpisu definují. Za významné lze v této souvislosti považovat nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem nového občanského zákoníku. Občanský zákoník je vedle Ústavy ČR a Listiny základních práv a svobod právním předpisem nejvyšší právní síly v oblasti soukromého (občanského) práva. Naproti tomu stavební zákon, správní řád aj. jsou předpisy veřejného práva.

Je nutné zdůraznit, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které upravuje „některé záležitostí související s bytovým spoluvlastnictvím“, definuje podlahovou plochu bytu zcela odlišně od všech dalších, platných i neplatných předpisů: Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu, včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce.(!)

Proto v případech, kdy je v textu použit termín „podlahová plocha bytu“ a ze souvislosti není zřejmé, k jakému právnímu předpisu se použití tohoto termínu vztahuje, je třeba vycházet z definice nařízení vlády č. 366/2013 Sb. V zásadě by však měly - zejména dokumenty spojené s právními následky - použité termíny, jejichž obsah nemusí být jednoznačný, definovat. To znamená, že např. smlouvy (kupní, o dílo) by měly obsahovat také část věnovanou tzv. „normování pojmů“, definující v textu použité termíny, nebo odkazující na definice právních předpisů.

Opakujícím se problémem je podlahová plocha při prodeji nových bytů (bytových domů), kde je cena za m2 podlahové/užitné plochy stanovena podle návrhu ještě neexistující stavby. Zpravidla se jedná o projektovou dokumentaci pro stavební povolení. Je třeba si uvědomit, že účelem projektové dokumentace všech úrovní (tj. dokumentace určené pro správní řízení ve výstavbě) je prokázat, že při provádění stavby a jejím užívání budou chráněny veřejné zájmy. Projektová dokumentace pro ohlášení stavby, pro žádost o vydání stavebního povolení či pro ohlášení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora a rovněž projektová dokumentace pro provádění stavby není určena k tomu, aby se podle ní realizovala stavba. Pro provádění stavby zpracovává zhotovitel dodavatelskou (stavební, konstrukční, výrobní … - terminologie není ustálena) dokumentaci a podle ní stavbu provádí. Pokud např. developer zjišťuje velikost bytů podle dokumentace pro stavební povolení a takto prodává jednotlivé byty, může se skutečná velikost bytu od navrhované lišit u větších bytů i o několik m2.

V případě prodeje existujících bytů (domů) je třeba vycházet z ověřené dokumentace skutečného provedení stavby. Povinnost jejího pořízení ukládá vlastníkovi stavby stavební zákon; při prodeji stavby jí prodávající předává kupujícímu. Rovněž nový občanský zákoník ukládá povinnost, aby součástí kupní smlouvy byly všechny doklady vyžadované jinými právními předpisy (v případě prodeje stavby průkaz energetické náročnosti budovy, ověřená dokumentace skutečného provedení stavby aj.).

Kompletní nabídka služeb je přístupná pouze přihlášeným uživatelům.
1 2